Los remates judiciales son un procedimiento legal mediante el cual se subastan bienes e inmuebles embargados o hipotecados por incumplimientos de pago. Este proceso, regulado por el Poder Judicial, se realiza de manera virtual a través del Sistema de Remate Electrónico Judicial (Remaju) y permite a los interesados adquirir propiedades bajo ciertas condiciones y requisitos.
Sin embargo, alrededor de estas operaciones aparecen diversas preguntas. Entre las principales están: ¿cuáles son los riesgos legales?, ¿hay costos adicionales?, ¿qué estrategias se recomiendan aplicar?
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Detalles principales
Como uno de los puntos esenciales de este mecanismo, Luis Alberto Liñán, socio de Solución de Conflictos de CMS Grau, explica que un remate judicial es el resultado de un proceso legal en el que un juez ordena la venta pública de bienes para saldar deudas de un propietario con sus acreedores. ”Es un procedimiento que surge tras varios años de litigio, donde el acreedor busca que el remate se realice al mejor valor posible para recuperar su acreencia”, detalla.
Entre los bienes subastados suelen incluirse casas, departamentos, locales comerciales, estacionamientos y depósitos. En su mayoría, son propiedades hipotecadas o embargadas a favor de entidades financieras. Sin embargo, estos inmuebles suelen estar en litigio, lo que impide inspeccionarlos antes de la subasta. Por ello, es importante prever costos adicionales para acondicionarlos.
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Para participar, los interesados deben registrarse en el Remaju, la plataforma habilitada por el Poder Judicial. El proceso incluye obtener una casilla electrónica en el Sistema de Notificaciones Electrónicas (Sinoe) y pagar un oblaje, un depósito que equivale al 10% del valor de tasación del inmueble. También es necesario pagar otra judicial, cuyo monto varía según el valor del inmueble.
La subasta tiene una duración de 24 horas y se realiza íntegramente en línea. Durante este periodo, los postores pueden hacer ofertas, siendo declarado ganador quien realice la oferta más alta al cierre de la jornada. Tras la adjudicación, el ganador debe pagar el saldo restante en un plazo de tres días hábiles y registrar este pago en el sistema.
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Adjudicación y riesgos legales
El Código Procesal Civil establece que, al finalizar el remate, el juez emite un auto de adjudicación. Este documento transfiere la propiedad al comprador, levanta las cargas y gravámenes que pesaban sobre el inmueble y ordena su desocupación en un plazo de 10 días.
Uno de los principales riesgos asociados a los remates judiciales es que el proceso donde se ordenó la subasta puede contener vicios legales que deriven en su nulidad. Liñán señala que, en este caso, el oblaje depositado no se pierde, pero su devolución puede demorar hasta que el juez lo ordene.
Para minimizar estos riesgos, es fundamental realizar un análisis legal previo. Esto incluye la obtención de un Certificado Registral Inmobiliario (CRI) en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) para identificar cargas y gravámenes. Además, se debe analizar el proceso judicial para verificar la inexistencia de irregularidades.
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Costos adicionales
Además del oblaje y el saldo del inmueble, los compradores deben considerar otros costos, como el impuesto de alcabala, equivalente al 3% del valor del inmueble, salvo en casos de adquisición de una primera vivienda. También se deben sumar los honorarios legales por la asesoría recibida durante el proceso y los posibles gastos relacionados con la adecuación del inmueble.
Liñán detalla que participar en un remate también implica el pago de una tasa judicial, que varía entre S/ 515 y S/ 8,497, dependiendo del valor del inmueble.
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Los acreedores, principalmente las entidades financieras, pueden participar en los remates sin necesidad de realizar el depósito del oblaje. Además, si luego de tres subastas el inmueble no se vende, el acreedor tiene la opción de solicitar al juez la adjudicación del bien como parte de pago de la deuda.
En este caso, si el valor del inmueble excede el monto adeudado, el acreedor debe pagar la diferencia.
Al respecto, Liñán recomienda que los postores cuenten con asesoría legal desde el inicio del proceso. Esto incluye verificar el estado legal del inmueble, revisar el proceso judicial y definir un presupuesto máximo para participar. También sugiere monitorear las últimas horas de la subasta, ya que suelen ser decisivas para realizar la oferta ganadora.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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