Cuando un comprador desiste de adquirir un inmueble, algunas inmobiliarias aplican penalidades por la cancelación del contrato. Pero ¿es válido retener un porcentaje fijo del precio de venta, como el 30%, sin explicar cómo se calculó ese monto? Una reciente resolución del Tribunal del Indecopi analizó en qué circunstancias este tipo de penalidades deben estar debidamente justificadas. De lo contrario, podrían configurarse como cláusulas abusivas e inexigibles.
El caso se originó a raíz de una denuncia presentada por una consumidora contra una empresa del sector inmobiliario. La compradora había entregado S/ 10,000 como parte del pago inicial, pero posteriormente decidió desistirse del contrato.
La empresa aplicó una penalidad del 30% sobre lo abonado, reteniendo S/ 3,000 y devolviendo el resto. Sin embargo, el contrato establecía que la penalidad podía aplicarse sobre el valor total del inmueble.
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Al revisar el caso, el Tribunal no solo evaluó la proporcionalidad de la penalidad aplicada, sino la validez de la cláusula en sí misma. Consideró que, al tratarse de un contrato tipo no negociado, se debía analizar si la penalidad imponía una desventaja significativa al consumidor.
Al no haberse acreditado cómo el porcentaje del 30% reflejaba un daño real, la sala consideró que la cláusula era abusiva. Además, cuestionó si la empresa había cumplido adecuadamente con su deber de informar a la consumidora antes de la firma del contrato.
En su resolución, la sala enfatizó que la existencia de una firma no basta por sí sola para acreditar que el consumidor recibió información clara y oportuna sobre las condiciones contractuales, incluyendo penalidades.
Según el tribunal, el proveedor debió entregar esta información de forma previa y explícita, lo cual no quedó probado en el expediente. Esta exigencia, sin embargo, ha generado debate en el sector legal sobre si la interpretación del Indecopi resulta excesivamente rígida o necesaria para proteger al consumidor.
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¿Debe justificarse la penalidad por desistimiento?
Uno de los principales cuestionamientos que surge es si corresponde exigir al proveedor que justifique cuantitativamente la penalidad pactada. Según la resolución de Indecopi, sin una explicación objetiva que relacione el 30% con un daño concreto, el porcentaje pierde razonabilidad.
Consultado sobre este punto, Jesús Espinoza, exdirector de Indecopi y actual socio del Estudio Muñiz, consideró que este criterio puede generar inseguridad jurídica: “El Código Civil permite pactar penalidades sin exigir una fórmula matemática. Si el Indecopi comienza a evaluar qué porcentaje es válido o no, se desnaturaliza la autonomía privada”.
Fabricio Sánchez, socio de Benites, Vargas & Ugaz, coincidió: “El daño que justifica una penalidad no siempre es fácil de cuantificar. El costo de oportunidad de perder otros compradores, por ejemplo, es una pérdida real. Exigir una justificación precisa en todos los casos puede resultar excesivo”.
Ambos advierten que no existe un parámetro legal que obligue a probar el porcentaje de la penalidad, por lo que imponer ese estándar desde una autoridad administrativa genera discrecionalidad y afecta la previsibilidad de las relaciones contractuales.
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¿Qué es ‘razonable’ según Indecopi?
El fallo del Tribunal establece que la penalidad debe ser “razonable”, pero no detalla cómo se define esa razonabilidad ni qué criterios se deben seguir para alcanzarla.
Para Espinoza, esta vaguedad deja a las empresas en incertidumbre: “¿Cuánto es mucho? ¿25% sí es válido, pero 30% no? ¿Según qué criterio?”. Sánchez complementa: “La finalidad de la cláusula penal es desincentivar el incumplimiento. Esa finalidad se diluye si cada caso dependerá de cómo Indecopi valore subjetivamente el porcentaje”.
Ambos abogados coinciden en que no puede exigirse a las inmobiliarias (ni a otros proveedores) una explicación financiera exacta para cada penalidad, sobre todo si esta ya fue pactada por las partes y responde a escenarios legalmente admitidos.
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Firma de contrato: ¿prueba suficiente de información?
Otro punto analizado por el tribunal fue el cumplimiento del deber de informar. La resolución concluye que, pese a la firma del contrato, no se demostró que la consumidora fue debidamente informada sobre la penalidad.
Este enfoque fue criticado por ambos especialistas. “Firmar un contrato es una manifestación válida de consentimiento. Si no se va a presumir que la persona leyó lo que firmó, el principio de buena fe queda debilitado”, sostuvo Espinoza.
Sánchez alertó que exigir declaraciones juradas o documentos adicionales para acreditar la información genera un sistema desbalanceado: “Estamos desdibujando la figura del consumidor diligente. Se traslada toda la carga al proveedor, y se desincentiva la lectura y responsabilidad del comprador”.
Ambos abogados coinciden en que el fallo promueve una visión excesivamente paternalista, en la que el consumidor queda liberado de su deber de informarse, y el proveedor asume toda la carga probatoria, incluso, frente a contratos debidamente firmados.
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La función de la penalidad y el riesgo del sobrecontrol
Según la resolución, al tratarse de un bien inmueble que regresaba a la disponibilidad del proveedor, el daño no era tan significativo como para justificar una retención del 30%.
Sin embargo, los especialistas resaltan que las penalidades también cumplen un rol de previsibilidad y protección frente a daños difíciles de cuantificar.
“Si cada penalidad tiene que estar detallada con cifras específicas, las empresas perderán una herramienta legítima para protegerse frente a incumplimientos”, advirtió Sánchez. Espinoza añadió que imponer esa carga sin respaldo legal configura un exceso en las funciones de Indecopi.
Ambos señalaron que el sistema de protección al consumidor no debe convertirse en un régimen que inhiba la contratación o distorsione los incentivos legítimos de las partes en un contrato.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
