En el mundo inmobiliario, compradores de terrenos enfrentan obstáculos cuando los predios adquiridos carecen de trámites de urbanización (habilitación urbana), lo que impide su formalización y acceso a servicios públicos. Esta situación ha llevado a la Corte Suprema a revisar sobre quién debe asumir la responsabilidad de estos trámites, ¿los vendedores originales o los compradores?
Un grupo de vecinos demandó a los antiguos dueños de un terreno porque, a pesar de haberles vendido los lotes para vivienda, no realizaron el trámite de habilitación urbana. Esto significaba que los compradores no podían acceder a servicios básicos ni formalizar sus propiedades.
En un primer fallo, un juzgado determinó que los vendedores debían completar este trámite, pero luego la Corte Superior anuló esa decisión. Según esta última, los contratos de compraventa no obligaban expresamente a los vendedores a gestionar la habilitación urbana y, por lo tanto, la responsabilidad recaía en los actuales propietarios, quienes debían hacer el proceso por su cuenta ante las autoridades municipales.
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La Corte Suprema revisó el caso y concluyó que la decisión de la Corte Superior no había considerado correctamente la Ley N° 29090, que regula las habilitaciones urbanas.
La ley establece que quienes venden terrenos para vivienda deben cumplir con ciertos requisitos, como asegurar que el terreno esté debidamente habilitado y ceder áreas para parques y servicios públicos.
La entidad también señaló que los compradores no siempre pueden hacer estos trámites por sí solos, ya que hay requisitos legales y administrativos que solo pueden ser gestionados por los propietarios originales.
La Corte Suprema falló a favor de los compradores. Esto significa que los vendedores podrían estar obligados a completar el proceso de habilitación urbana incluso después de haber vendido los lotes.
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¿Mala interpretación de la Corte Suprema sobre la Ley 29090 ?
De acuerdo con Luis Aliaga, Asociado Principal de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría, la Ley 29090 regula los procedimientos administrativos para convertir un terreno rústico en urbano, pero no impone la obligación de realizar la habilitación urbana antes de vender un terreno.
“La ley establece los procedimientos, pasos y acciones que un habilitador, un propietario o alguien que ejecute un proyecto de habilitación debe realizar para convertir un terreno rústico en urbano. Sin embargo, no hay una norma que obligue a habilitar un terreno antes de su venta”, señaló Aliaga.
En esa línea, David Encinas Zevallos, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, mencionó que la sentencia de la Corte Suprema habría interpretado de forma errónea la norma, al considerar que el requisito de tramitar una licencia de habilitación urbana implica una obligación.
“La 29090 dice que, si quiero hacer una habilitación urbana, debo tramitar una licencia. Pero si no quiero hacerla, no hay una obligación de tramitar la licencia. La Corte ha interpretado que esta exigencia es obligatoria para todos, lo que cambia el sentido original de la norma”, explicó Encinas.
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Posibles efectos en el sector inmobiliario
El principal efecto de esta casación, según Aliaga, es que podría incrementar los costos de transacción, ya que los propietarios que deseen vender un terreno podrían verse obligados a realizar el trámite de habilitación urbana antes de concretar la venta.
“El proceso de habilitación urbana implica diversos costos, como la entrega de aportes reglamentarios, la construcción de vías de acceso y la instalación de servicios como agua, electricidad y gas. Estos costos generalmente los asumen los desarrolladores inmobiliarios, pero, con esta sentencia, podrían trasladarse a los propietarios de terrenos rústicos que solo buscan vender sus lotes”, detalló Aliaga.
Encinas añadió que la casación podría derivar en litigios si los compradores reclaman que la venta de un terreno incluye implícitamente la obligación de habilitarlo. “Cuando los contratos no establecen claramente qué se está vendiendo, queda un vacío que puede ser llenado con interpretaciones como la de esta casación”, sostuvo.
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Impacto en los condominios de playa y modelos alternativos de venta
El modelo de venta de terrenos en condominios de playa y otras propiedades bajo esquemas de derechos de superficie o asociaciones podría verse afectado si la interpretación de la Corte Suprema se aplica en casos similares.
Aliaga explicó que, en algunas urbanizaciones de playa, los compradores adquieren derechos de uso sobre una parcela sin que esta tenga habilitación urbana, lo que les permite pagar un costo menor que por un terreno completamente urbanizado.
“La casación podría ser utilizada como referencia en casos futuros, lo que generaría incertidumbre en estos modelos de venta. Sin embargo, actualmente no se ha extendido su aplicación a este tipo de contratos”, puntualizó Aliaga.
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Recomendaciones de los especialistas
Ante este escenario, Encinas sugirió que los contratos de compraventa inmobiliaria sean claros y detallados para evitar conflictos legales.
“El problema en este caso es que el contrato no especificaba con precisión las características del terreno ni las obligaciones del vendedor. Esto permitió que la Corte Suprema interpretara que la habilitación urbana era una condición implícita en la venta”, indicó.
El abogado recomendó que los contratos incluyan una descripción clara del estado del terreno y precisen si la responsabilidad de la habilitación recae en el comprador o en el vendedor. “Más que decir que ‘no se hará habilitación urbana’, lo importante es definir el producto que se está vendiendo y quién asumirá los trámites y costos asociados”, explicó.
Aliaga coincidió en que la seguridad contractual será clave para evitar interpretaciones judiciales que generen nuevas obligaciones no previstas en la ley.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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