En los últimos años, el crecimiento del número de proyectos inmobiliarios ha traído consigo, también, interrogantes sobre lo que se puede y no hacer a la hora de poner en venta, por ejemplo, departamentos o lotes. En este contexto, el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) analizó un caso referido a la modificación de los planos de lotización de un conjunto residencial, luego de que un grupo de propietarios presentara una denuncia contra la empresa promotora. ¿Qué debía aclarar?
De acuerdo con los documentos incluidos en el expediente, los lotes habrían sido comercializados sobre la base de un diseño urbano que contemplaba zonas colindantes destinadas a recreación pública y equipamiento educativo. No obstante, tiempo después, la empresa habría presentado ante la autoridad municipal un nuevo plano en el que dichas áreas habían sido eliminadas y reemplazadas por lotes adicionales.
El análisis administrativo se centró en determinar si estas modificaciones, presuntamente realizadas sin conocimiento ni aprobación de los compradores, vulneraban lo dispuesto en el Código de Protección y Defensa del Consumidor respecto al principio de idoneidad.
Como parte del procedimiento, Indecopi evaluó los planos presentados en distintas fechas, los contratos de compraventa suscritos por los propietarios, y las observaciones realizadas por la municipalidad al nuevo diseño urbano.
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Decisión de Indecopi
Tras revisar la documentación presentada, Indecopi concluyó que existía una discrepancia sustancial entre el plano aprobado en febrero de 2010 y el que la empresa inmobiliaria presentó en 2018 ante la municipalidad distrital. En el primer documento se identificaban áreas colindantes destinadas al “Ministerio de Educación” y a “Recreación Pública”, mientras que en el segundo estas zonas habían sido eliminadas y reemplazadas por más lotes.
Esta modificación no fue comunicada ni aceptada por los compradores al momento de la adquisición de sus lotes, lo que fue considerado como una alteración unilateral de las condiciones inicialmente ofrecidas.
La Sala Especializada en Protección al Consumidor determinó que dicha modificación configuraba una infracción al artículo 19 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, referido a la obligación de los proveedores de garantizar la idoneidad de los productos y servicios ofrecidos.
Como consecuencia, se confirmó la existencia de una afectación directa a las expectativas legítimas de los consumidores, quienes adquirieron sus lotes en función de una distribución urbana distinta a la que fue implementada posteriormente.
Indecopi ordenó una medida correctiva que deberá ser cumplida a elección de los afectados. Los propietarios podrán optar por la devolución de la diferencia de valor entre el lote adquirido y uno sin colindancia con áreas comunes, determinada mediante tasación, o por la devolución total del monto pagado, incluidos los intereses legales generados desde la fecha de pago.
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Modificación de planos y deber de idoneidad
Lyliana Ongaro, asociada del estudio DLA Piper, señaló que esto afecta el deber de idoneidad, ya que “se ofreció algo distinto a lo que se entregó, defraudando las expectativas legítimas del consumidor”.
Jesús Espinoza, exdirector de Indecopi y actual socio del estudio Muñiz, también sostuvo que este tipo de cambios constituye una infracción cuando hay una modificación sustancial. Incluso si el nuevo plano pudiera resultar favorable, lo relevante es que no fue informado ni aprobado por el consumidor.
Ambos coincidieron en que las modificaciones sustanciales deben informarse y, en algunos casos, requerir consentimiento, especialmente cuando se trata de elementos que influyeron en la decisión de compra.
Áreas comunes y decisión de consumo
Aunque las zonas modificadas no formaban parte de las unidades privadas adquiridas, tanto Ongaro como Espinoza coincidieron en que las áreas comunes o colindantes también son relevantes en el análisis.
Espinoza explicó que los consumidores compraron el lote como parte de un conjunto residencial, y que las áreas destinadas a recreación o educación “formaban parte de la lotización y, por tanto, del proyecto completo que se les ofreció”.
Ongaro complementó que incluso en casos donde el bien adquirido cumple con las condiciones individuales pactadas, si las áreas comunes ofrecidas cambian sin justificación objetiva ni aviso, también puede configurarse una infracción al deber de idoneidad.
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Medidas correctivas si cambian planos de inmueble sin aviso
Ambos especialistas coincidieron en que estas responden a la imposibilidad de restituir las condiciones originalmente ofrecidas a los consumidores, debido a que las áreas eliminadas ya habían sido lotizadas y vendidas a terceros.
Ongaro explicó que las medidas no constituyen sanciones, sino órdenes orientadas a corregir el efecto de la infracción, dando a elegir entre dos opciones. Espinoza señaló que la Sala adoptó una solución “creativa” y calificó la devolución total como una medida “drástica”, pero acorde con el cambio sustancial entre lo ofertado y lo entregado.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
