Quienes buscan obtener una licencia de construcción para desarrollar un proyecto inmobiliario pueden solicitarlo directamente a la municipalidad correspondiente o la segunda vía es a través de los revisores urbanos, profesionales de arquitectura o ingeniería registrados ante el Ministerio de Vivienda. Los revisores urbanos pueden emitir un Informe Técnico Favorable (ITF) sobre el proyecto bajo análisis, y en ese caso la municipalidad está obligada a otorgar la licencia de construcción.
En los últimos años varias municipalidades han cuestionado diversos ITF favorables otorgados por los revisores urbanos, por supuestamente haber infringido alguna normativa local. En esos casos, la municipalidad traslada ese cuestionamiento al ministerio, entidad que debe resolver la controversia.
No obstante, los municipios también cuestionan la demora del ministerio para resolver estas controversias, lo cual llega a tomar hasta dos años, tiempo tras el cual el proyecto inmobiliario ya se puede haber edificado, por lo que su modificación o demolición resulta inviable, en caso el ministerio finalmente de la razón al municipio sobre el proyecto cuestionado.
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Con el objetivo de acelerar la resolución de las controversias sobre las emisiones de licencias de construcción, el pasado martes 29 de abril la Comisión de Vivienda del Congreso de la República aprobó un proyecto de ley, el cual modifica la normativa relacionada a los revisores urbanos.
La iniciativa legislativa dispone que las controversias sobre los ITF favorables de los revisores urbanos observados por las municipalidades, ya no serán resueltas por el Ministerio de Vivienda, sino que en su reemplazo, se crea el Órgano Técnico Revisor (OTR) el cual será constituido en el Colegio de Arquitectos del Perú y en el Colegio de Ingenieros del Perú. El OTR estará compuesto “por tres profesionales titulares y un suplente del respectivo colegio profesional, designados por concurso público de méritos”, subraya la iniciativa legislativa (proyecto de ley N° 10405/2024-CR).
Se agrega que los actuales procesos en el Ministerio de Vivienda se mantendrán en esta cartera, ya que no podría darse una aplicación retroactiva de la futura ley.
Al respecto, Luis Aliaga, especialista en temas inmobiliarios del estudio PPU, refirió que la medida busca solucionar los “cuellos de botella” en el Ministerio de Vivienda para resolver los casos de los proyectos cuestionados por las municipalidades.
“Cuando hay un cuestionamiento a los ITF emitidos por los revisores y la municipalidad solicita un pronunciamiento al ministerio respecto a si ese cuestionamiento es válido o no, allí se genera el cuello de botella, pues el ministerio no tiene la capacidad técnica para pronunciarse sobre la cantidad de cuestionamientos sobre licencias de construcción emitidas por los revisores urbanos”, indicó.
“Ahora el OTR revisará en última instancia los informes de los revisores urbanos. Y definirá si lo que dice la municipalidad es correcto o el trabajo que realizó el revisor estuvo bien”, agregó Luis Aliaga.
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Por su parte la arquitecta Ada Segura, presidenta de la comisión de normatividad del Colegio de Arquitectos del Perú, destacó que si la iniciativa legislativa se convierte en ley, los revisores urbanos ya no estarán a cargo del Ministerio de Vivienda, sino de los colegios profesionales, los cuales conducirán los concursos públicos para el reconocimiento de los revisores urbanos, conducirán el registro nacional de revisores urbanos, fiscalizarán su labor, entre otras funciones.
El proyecto de ley también señala que el revisor urbano es el profesional arquitecto o ingeniero civil, sanitario, electricista o electromecánico, que ejerce como tal en los campos de su respectiva especialidad.
El plazo para resolver las controversias sobre las licencias de construcción
Respecto al plazo máximo para que el OTR resuelva los casos en controversia, Ada Segura refirió que ello se fijará en el reglamento de la futura ley.
Por su parte Lino de la Barrera, gerente de asesoría jurídica de la Municipalidad de Miraflores, propuso que el plazo que se fije para resolver los casos debería ser de un máximo de 30 días hábiles, siguiendo con ello un reciente pronunciamiento del Tribunal Constitucional (TC).
“El TC resolvió, en la aclaración de la sentencia sobre la ordenanza N° 610, que cualquier petición que yo haga como administrado, debe ser resuelto en el plazo que establece la ley de procedimiento administrativo general, que es de 30 días hábiles; así tendremos mayor certidumbre jurídica”, subrayó.
Otras sugerencias para el proyecto de ley -el cual aún está pendiente de debatirse y votarse en el pleno del Congreso- son fijar regulaciones para evitar posibles conflictos de interés en la labor de los revisores urbanos y establecer que estos no operen en todos los distritos.
“Los revisores urbanos nacen pues habían municipalidades con dificultades para tener comisiones técnicas que evalúen los proyectos, pero no son necesarios en las municipalidades que ya tienen varias comisiones técnicas. En el proyecto de ley se debe definir dónde pueden operar los revisores urbanos. Vamos a llevar estas propuestas al Congreso”, agregó Lino de la Barrera.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
