El aumento de edificios multifamiliares en Lima y otras ciudades del Perú ha venido acompañado de nuevas reglas internas para ordenar la convivencia entre propietarios y residentes.
En muchos casos, las juntas de propietarios han optado por establecer restricciones sobre mudanzas, uso del ascensor, tenencia de mascotas, horarios de obras y acceso a áreas comunes, generando conflictos frecuentes entre vecinos.
LEA TAMBIÉN: Del ‘boom’ de vivienda social al negocio de renta: los planes de Viva Inmobiliaria
Un marco amplio
La normativa vigente — el régimen de la propiedad horizontal aprobado por el Decreto Legislativo N° 1568— permite que las juntas establezcan limitaciones y obligaciones para el uso de bienes comunes. Sin embargo, estas facultades no son absolutas.
El abogado David Encinas, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, sostiene que el ejercicio del derecho de propiedad debe armonizarse con el bien común, por lo que cualquier acuerdo interno debe superar un estándar de razonabilidad y proporcionalidad.
Encinas explica que la validez de una regla depende de si atiende una necesidad real, si es adecuada para resolver el problema y si constituye la opción menos restrictiva para los residentes.
Aunque los acuerdos pueden inscribirse en Registros Públicos, ello no impide que sean impugnados ante el Poder Judicial, donde sí se evalúa su proporcionalidad.
LEA TAMBIÉN: Radiografía inmobiliaria: así se mueve el mercado de vivienda en Lima en 2025
Ascensores y mudanzas
Una de las consultas más recurrentes es si un edificio puede prohibir por completo el uso del ascensor durante mudanzas o traslados de objetos pesados. Encinas indica que estas restricciones suelen ser desproporcionadas, porque convierten un bien común esencial en un servicio inaccesible.
El especialista destaca que sí es posible regular el uso del ascensor mediante horarios, límites de carga, protección de cabinas o compromisos de reparación en caso de daños. Allí se ubica el equilibrio que la ley permite. La prohibición total, por el contrario, restringe el acceso normal a la vivienda y difícilmente supera un análisis de proporcionalidad.
Carlos Monteza, socio de Cuatrecasas coincide en que la evaluación es casuística. Recuerda que en un caso reciente el Tribunal Constitucional declaró válida la limitación del ascensor para propietarios morosos, pero la decisión se centró únicamente en la libertad de tránsito: el residente podía acceder por escaleras y, por tanto, no se vulneraba ese derecho.
“El TC no dijo que cualquier prohibición es válida. Evaluó solo el tránsito. En un análisis de proporcionalidad, el debate es distinto”, precisó.
Ascensores, mascotas y multas: los criterios que ahora marcan la convivencia | Foto: Pexels
Mascotas en los departamentos
Otro tema que también es motivo de discusión es la prohibición de mascotas en departamentos. En 2017, el TC consideró que prohibirlas en un edificio residencial era desproporcionado, pues existían medidas alternativas como regular zonas de tránsito, horarios o condiciones de higiene.
Monteza señala un elemento determinante: el momento en que la regla se aprueba. Si la prohibición existe previamente, un propietario que acepta mudarse bajo esas condiciones está vinculado por ellas.
En cambio, imponer una regla nueva que obligue al residente a deshacerse de su mascota es inconstitucional, porque afecta situaciones personales consolidadas.
Hay que recordar que en 2022, el propio TC -aparentemente en contra de lo que dijo en 2017- avaló una prohibición en un condominio vacacional debido a la naturaleza del inmueble y al uso intensivo de áreas comunes. Pero, en este caso, el análisis es distinto.
Encinas explica que la diferencia responde al contexto y a la finalidad del edificio. Mientras en un espacio residencial la tenencia de mascotas es parte del desarrollo personal del propietario, en un condominio vacacional la dinámica es distinta y las restricciones pueden justificarse.
LEA TAMBIÉN:
Multas y sanciones
Tanto Encinas como Monteza coinciden en que los reglamentos internos pueden establecer faltas y sanciones por conductas que afecten la convivencia, como ruidos excesivos, obras fuera del horario permitido, uso indebido de áreas comunes o manipulación inadecuada del ascensor. Sin embargo, la validez de estas sanciones depende de que se cumplan garantías mínimas del debido proceso.
Las reglas que prohíben determinadas conductas deben estar previstas en el reglamento interno o en acuerdos debidamente aprobados y comunicados.
El residente debe tener oportunidad de formular descargos y la administración debe motivar cualquier decisión sancionatoria.
Monteza advierte que muchos edificios incurren en errores como sanciones directas sin procedimiento o reglas creadas solo por la directiva, lo que las vuelve impugnables.
Cuando la multa se impone correctamente, se convierte en una deuda civil exigible. La junta puede iniciar procesos de cobranza, solicitar embargos e incluso remates, igual que con una deuda de mantenimiento.
Ascensores, mascotas y multas: los criterios que ahora marcan la convivencia | Foto: referencial
LEA TAMBIÉN: Municipalidad de Surco demolió parte de vivienda de congresista María Acuña
Restricciones a áreas comunes
Otra consulta frecuente es si la junta puede impedir que un moroso utilice áreas comunes como el gimnasio, la terraza o la piscina. Monteza indica que estas restricciones pueden ser válidas siempre que estén previstas en el reglamento y no afecten el acceso a la vivienda ni a servicios indispensables.
La diferencia entre restringir el gimnasio y bloquear el ingreso al edificio —señala— es fundamental: lo primero puede ser razonable; lo segundo afecta derechos esenciales.
¿Edificios o condominios?
Aunque en el uso cotidiano se distingue entre edificios residenciales y condominios de playa, Monteza aclara que no existe una diferencia jurídica sustantiva: ambos cuentan con unidades exclusivas y bienes comunes, están administrados por una junta de propietarios y están sometidos a los mismos principios.
Los criterios jurisprudenciales sobre proporcionalidad, temporalidad de las reglas y límites frente a derechos fundamentales se aplican por igual en ambos casos.
LEA TAMBIÉN: Retiro de AFP: modifican norma referida al desembolso para adquirir una primera vivienda
Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
