El negocio de condominios de almacenes, tanto de clase A como B, sigue mostrando cifras positivas, aunque durante el primer semestre del año avanzó a un ritmo pausado. El último estudio de la consultora Binswanger reveló que su crecimiento ha sido contenido en estos primeros seis meses. En concreto, ¿qué ocurrió y qué se proyecta para la segunda mitad del año? ¿nuevas expansiones para 2026?
Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger, explicó a Gestión que el crecimiento moderado del mercado se debió a la postergación en la entrega de nuevos proyectos que estaban programados para este periodo. En particular, se esperaba el ingreso de nuevos metros cuadrados de ADN Parque Logístico, en Ventanilla, y de Simétrica, en Lurín. “Ambos proyectos estaban previstos para entregarse entre mayo y junio, es decir, dentro del primer semestre. Sin embargo, debido a algunos retrasos, su entrega se ha reprogramado a partir de julio”, indicó Ruiz.
LEA TAMBIÉN Condominios de almacenes se descentralizan, ¿a dónde llegarán las nuevas inversiones?
En detalle, Simétrica aportará cerca de 22,000 metros cuadrados (m2) de almacenes de clase A, mientras que ADN Parque Logístico sumará alrededor de 43,000 m2, que incluyen tanto espacios de clase A como de clase B. En conjunto, se trata de más de 60,000 m2 que ingresarían al mercado en la segunda mitad del año.
Como resultado, el dinamismo del sector se vio limitado en la primera parte del 2025, ya que solo se entregaron alrededor de 10,000 m2 en Lima Este. No obstante, se anticipa un repunte a partir de julio, con la incorporación de los proyectos mencionados.
Los m2 en construcción: ampliaciones en marcha
Además del ingreso de nuevos desarrollos, el mercado también se verá impulsado por ampliaciones en ejecución, lideradas por Megacentro y Latam Logistic, que actualmente avanzan en la construcción de nuevas etapas de sus proyectos. Estas entregas están programadas para el cuarto trimestre del año.
Con estos proyectos en marcha, la superficie total de almacenes en construcción alcanza los 155,000 m2, según estimaciones de Binswanger, lo que representa un crecimiento de más del 50% con respecto al 2024. De concretarse todas las entregas previstas, 2025 se perfilaría como uno de los años con mayor volumen de incorporación de almacenes clase A y B en el último lustro.
En cuanto a la disponibilidad, la tasa de vacancia general se ubicó durante el primer semestre en torno al 5%, lo que equivale a cerca de 92.000 m2 de stock disponible. Según explicó Juan Ruiz, alrededor de dos tercios de este espacio corresponde a almacenes de clase B (63%), mientras que el resto, aproximadamente un 27%, es de clase A. “El segmento clase A continúa siendo el más demandado, por lo que mantiene una vacancia más baja. En el caso de los almacenes clase B, si bien no son tan atractivos como los A, aún tienen demanda, especialmente para operaciones de última milla o cross-docking, que requieren espacios más flexibles”, manifestó.
LEA TAMBIÉN Almacenes de Villa El Salvador buscan captar rentas con menor gasto en mantenimiento
Asimismo, destacó que el nivel de disponibilidad de clase B se ha venido reduciendo. “En periodos anteriores, la vacancia en ese segmento superaba el 80%, incluso 90%. En cuanto a las tarifas de alquiler, el especialista señaló que los precios por metro cuadrado se han ampliado en comparación con informes previos. “Hoy vemos un rango que va desde los US$ 5.0 hasta los US$ 9 por m2. En el reporte anterior, el rango oscilaba entre los US$ 7 y US$ 8, por lo que claramente ha habido un ajuste”, comentó.
Este incremento, agregó, se explica por la ubicación de algunos proyectos, como el de Latam Logistic, que se sitúa cerca del puerto del Callao, una zona altamente demandada por operaciones logísticas y de última milla. “Incluso, al no contar ya con disponibilidad, estas ubicaciones tienden a registrar rentas por encima del promedio del mercado”, subrayó.
Se espera el ingreso de más de 40,000 m2 de almacenes logísticos para el segundo semestre de ADN Parque Logístico. Foto: Andina
Lo que se espera en Clase A
En cuanto a la distribución geográfica de las entregas proyectadas de condominios de almacenes clase A, el especialista señaló que Ventanilla liderará por primera vez el ranking de nuevas incorporaciones en Lima. Según cifras de Binswanger, en 2021 y 2023 no se registraron entregas en esa zona, mientras que en 2022 ocupó el cuarto lugar en volumen y en 2024 apenas se entregaron unos 15,000 m2.
Para 2025, el panorama cambia, ya que el 57% del nuevo inventario se concentrará en Ventanilla (Callao), seguido por Lurín, con un 36%, y Huachipa, con un 7%. En total, se proyecta la incorporación de aproximadamente 134,000 m2 en etapa de construcción, todos correspondientes a almacenes clase A. En contraste, Villa El Salvador no tendrá entregas este año, lo que refuerza la reconfiguración del mapa logístico.
LEA TAMBIÉN Condominios de almacenes sumarán dos nuevos submercados, ¿dónde se ubicarán?
En cuanto a la disponibilidad de almacenes clase A, esta se ha reducido. A la fecha, solo queda poco más de 30,000 m2 de stock disponibles, la mayoría concentrados en el eje de Lurín, distribuidos principalmente entre dos o tres proyectos. Bodegas San Francisco (BSF) lidera con la mayor proporción de espacio disponible; fuera de ese, encontrar superficies superiores a 10,000 m2 con entrega inmediata es prácticamente imposible, indicó Ruiz, por lo que muchas operaciones deberán esperar nuevas entregas.
Paralelamente, las tarifas para clase A han sufrido una corrección. A fines de 2024, el promedio era de US$ 6.80/m2, mientras que al cierre de junio de 2025 descendió a US$ 6.50/m2. “Esta baja se explica por ajustes en ciertos proyectos que mantenían precios elevados pero no contaban con ventajas logísticas diferenciadas, como sí ocurre con Latam Logistic”, precisó. No obstante, se espera que las tarifas vuelvan a subir hacia fin de año. “Proyectamos que podrían alcanzar los US$ 7.00/m², debido al ingreso de nuevos proyectos que tienden a salir con precios por encima del mercado”, comentó Ruiz. Ejemplo de ello es Simétrica, ubicado frente a la Panamericana Sur, con una alta exposición comercial, o ADN Parque Logístico en Ventanilla, próximo tanto al puerto del Callao como al nuevo puerto de Chancay.
Así, la zona del Callao y Ventanilla sigue siendo la más costosa del mercado, con precios que oscilan entre US$ 7.30 y US$ 9.00/m2, debido a las ventajas de ubicación como la cercanía al aeropuerto, al puerto del Callao y al nuevo eje logístico que se está configurando alrededor del megapuerto de Chancay. “Estos factores explican por qué estas zonas registran tarifas por encima del promedio. Además, al no contar con disponibilidad inmediata, las rentas tienden a mantenerse firmes o al alza”, precisó.
LEA TAMBIÉN Sur de Lima tiene el 65% de la oferta para almacenes: precio del m2 y tendencias
Lo que se proyecta de los almacenes clase B
En cambio, en el segmento de condominios de almacenes clase B, se observa una reactivación en comparación con el año pasado, cuando apenas se entregaron poco más de 10,000 m2. Esta recuperación está liderada principalmente por proyectos ubicados en Ventanilla y, en menor medida, en Lurín, comentó Ruiz.
El repunte responde en gran parte a la reducción de la tasa de vacancia, que ha pasado de niveles superiores al 15% en 2024 a aproximadamente 8% en la actualidad. Esta cifra representa una vacancia más moderada y saludable, explicó, ya que permite al mercado absorber nuevos desarrollos y planificar más incorporaciones para este semestre y los próximos años. Así, entre los principales proyectos en curso destacan los de Monteazul y Megacentro, en ambos en Lurín y de ADN Parque Logístico. En conjunto, estos desarrollos aportarán alrededor de 30,000 m2 de nuevos almacenes clase B durante el segundo semestre de 2025.
LEA TAMBIÉN Dinet busca potenciar sede del Callao: el plan ante alta demanda en mercado logístico
En cuanto a precios, las tarifas en zonas como Lurín y Villa El Salvador oscilan entre US$ 5.45 y US$ 6.50 por m2. Mirando hacia adelante, Ventanilla y Lurín se consolidan como las principales zonas de desarrollo logístico en Lima. Hasta hace poco, Lima Sur —con Villa El Salvador y Lurín— lideraba las entregas de almacenes. Sin embargo, la falta de grandes terrenos disponibles en Villa El Salvador ha ralentizado su crecimiento. Aunque se espera un proyecto puntual en esa zona para 2026 de Simétrica.
“Por el contrario, Ventanilla cuenta con más disponibilidad de suelo, además de una ubicación privilegiada cercana a los puertos del Callao y Chancay, lo que genera gran interés por parte de los desarrolladores. Lurín, por su parte, mantiene su ritmo constante de crecimiento gracias a su consolidación como un polo logístico durante los últimos años“, remarcó.
LEA TAMBIÉN BSF Almacenes adquiere Aldea Logística: Villa El Salvador como foco
Simétrica alista desarrollo de condominio de almacenes en Villa El Salvador para 2026. Foto: Andina
Perspectivas para 2026
De cara al 2026, el reporte de Binswanger señaló que ADN Parque Logístico contempla el desarrollo de una segunda etapa, aunque todavía no se ha definido una fecha específica para su ejecución.
Por otro lado, Simétrica no ampliará su actual complejo en Lurín, pero ha confirmado el lanzamiento de un nuevo proyecto en Villa El Salvador, con una superficie estimada de 33,000 m2, cuya entrega está prevista para ese mismo año.
LEA TAMBIÉN Más allá de Lima: las provincias del Perú donde el mercado logístico viene desarrollándose
“Dado que Villa El Salvador presenta una disponibilidad de terrenos cada vez más limitada, este desarrollo se perfila como una de las pocas nuevas incorporaciones posibles en la zona, reforzando su valor estratégico en el mercado logístico limeño”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
