La administradora de fondos de inversión Frontal Trust —nacida en Chile— ingresó a Perú hace tres años centrándose en el sector inmobiliario. Raúl Benavides, managing director, recordó que la oficina local abrió en agosto de 2021, en plena incertidumbre tras la elección de Pedro Castillo, el autogolpe y las posteriores protestas. En ese contexto, la firma dedicó casi tres años a diseñar productos capaces de proteger del downside (riesgo de pérdida de la inversión) sin perder el upside (potencial ganancia). Su primera inversión llegó en febrero de 2024 y ya culminó su construcción, lo que permitió iniciar la devolución de parte del equity (capital aportado). Este año se concentraron en siete proyectos: uno en devolución de capital, cinco en construcción y uno en preventa. ¿Qué viene para el 2026?
En diálogo con Gestión, Benavides detalló que la inversión total de estos siete desarrollos alcanzó los US$ 73 millones, mientras que el aporte de Frontal Trust superó los US$ 10 millones. “Después de tres años duros buscando el producto correcto y una propuesta de valor diferenciada, lo encontramos; y una vez que lo encontramos, pasamos de un proyecto a siete en básicamente un año”, destacó.
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El avance de cada obra muestra un ritmo distinto. El primer proyecto se ejecutó junto a la inmobiliaria Invent, en Barranco, y ya está concluido, entregado y con residentes viviendo en el edificio. El segundo se desarrolla en Casimiro Ulloa (Miraflores), con Albamar, bajo una estructura particular: el dueño del terreno asumió el rol del único inversionista. Los demás proyectos están en manos de Quatro e Ilusione, lo que refleja que hoy Frontal Trust trabaja con cuatro socios inmobiliarios.
A estos siete desarrollos se suma un pipeline de cuatro más. Tres ya cuentan con acuerdos de inversión y solo aguardan el cumplimiento de condiciones previas y el cierre contractual. Dos deberían activarse este año y los otros dos en el siguiente, de modo que todos quedarían encaminados antes de cerrar el 2025.
Benavides indicó que la inversión total de esta nueva tanda asciende a US$ 47 millones, con una participación de Frontal Trust cercana a los US$ 7 millones. “Tenemos un proyecto con Ilusione, dos con una inmobiliaria boutique de Jesús María llamada Ditrenzzo, y uno más cuyo acuerdo aún no está cerrado, aunque el avance es significativo”, comentó.
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Rentabilidad y plazos
La rentabilidad también avanza conforme a lo esperado. El proyecto que ya empezó a devolver capital apunta a alcanzar su utilidad máxima proyectada, equivalente al 20% anual antes de impuestos. En el resto de los casos, las cifras se están alineando a lo que se modeló inicialmente. “Nuestro objetivo es entregar alrededor de 15% después de CIF e impuestos en Perú; algunas inversiones pagarán más, otras menos, pero estamos en ese rango”, afirmó.
Los tiempos de ejecución se mantienen dentro de lo habitual para el sector. Un desarrollo inmobiliario suele tomar entre tres y cuatro años, aunque Frontal Trust procura ingresar cuando ya existe preventa para acortar el proceso.
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El origen del capital también ha evolucionado. La firma ya no opera con una proporción fija. “Depende de cada proyecto. Antes predominaba el capital chileno, pero hoy vemos un fuerte incremento de inversionistas peruanos”, expresó el directivo. Durante el periodo de Castillo, recordó que muchos peruanos trasladaron su dinero al exterior; ahora, con sus negocios operativos generando ingresos nuevamente, están buscando oportunidades de inversión dentro del país.
Los cambios del mercado también han influido. “Nosotros levantamos capital proyecto por proyecto, y eso ha abierto la puerta para que más inversionistas peruanos se sumen”, añadió.
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Lo que se proyecta para el 2026
Mirando hacia el próximo año, Frontal Trust no solo planea ejecutar los dos proyectos ya identificados, sino que aspira a mantener un ritmo constante de inversiones. “Nos gustaría concretar entre cinco y seis inversiones por año, dependiendo del tamaño de cada proyecto. Si son más pequeños, podríamos tener espacio para hacer incluso más”, comentó.
El foco seguirá puesto en el sector inmobiliario, aunque la firma ya comenzó a explorar alternativas dentro del mismo rubro. Hasta ahora, su especialización ha sido la vivienda para la venta, pero están analizando nuevas líneas de negocio. “El que más nos atrae por ahora es el segmento de oficinas, aunque todavía no hay nada definido”, indicó.
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El interés por oficinas responde, justamente, al ciclo que atraviesa el mercado peruano. Tras la pandemia, la construcción de nuevos edificios se ha frenado y los analistas prevén que recién habría nuevos desarrollos a partir del 2027. Para Frontal Trust, esta brecha podría abrir una ventana de oportunidad.
Benavides lo expuso así: la demanda de oficinas continúa, pero no habrá nueva oferta en los próximos años. Eso permitiría absorber el stock vacío actual y volver más atractivo adquirir un edificio ya existente. “Si sabemos que no entrarán nuevos proyectos y que el mercado sigue necesitando oficinas, podemos aprovechar esos años de ausencia de oferta. Pero todavía no tenemos un target definido ni un inversionista ancla; es una tesis que nos interesa y estamos analizando”, precisó.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
