Al cierre de abril, el mercado de coworking en la capital muestra signos de recuperación casi total, alcanzando el 96% del nivel prepandemia, de acuerdo al ultimo reporte de Binswanger. Actualmente, el stock disponible bordea los 122,000 metros cuadrados (m2), y es dominado por tres grandes jugadores: WeWork, Comunal e IWG (que opera las marcas Regus, Spaces y HQ) las que concentran en conjunto más del 80% del total del mercado. En ese contexto, ¿qué cambios y oportunidades se observan en este segmento?
“En los últimos años, el coworking ha experimentado un crecimiento acelerado, impulsado por la buena recepción de las empresas que buscan modelos más flexibles y eficientes para operar”, explicó Max Medina, research manager de Binswanger. Este dinamismo ha generado, de cara al 2025, un reordenamiento en el liderazgo del sector, especialmente ante el repliegue de uno de sus principales jugadores.
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WeWork, que antes de la pandemia contaba con ocho sedes en zonas como San Isidro, Miraflores y Surco, redujo su operación a solo cuatro locales. Uno de los más recientes cierres fue el del Jockey Plaza, que ha apalancado que el mall desarrolle su propio espacio colaborativo. “El mismo centro comercial decidió implementar su propio coworking bajo la marca JWork, ocupando parte de las instalaciones que antes pertenecían a WeWork”, detalló Medina.
En contraste, la peruana Comunal expandió su presencia. ¿De qué forma? Pasó de contar con nueve sedes antes de la pandemia a 16 sedes operativas a abril de este año, marcando su ingreso por primera vez a San Borja, un distrito estratégico por su conectividad y ubicación central. Allí planea operar más de 3,000 m2, lo que le permitirá igualar, e incluso superar, a WeWork en participación de mercado. “Con su ingreso a San Borja, Comunal se consolida como uno de los principales operadores de coworking”, sostuvo Medina.
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A la par, otro actor que ha reforzado su presencia es IWG. Inicialmente representado por Regus, su marca más formal y corporativa, la firma amplió su portafolio con Spaces, de estilo más moderno, y HQ, orientada a espacios accesibles y de menor tamaño. Actualmente, IWG cuenta con 14 sedes en Lima, incluyendo una reciente apertura en Ate, un distrito que rompe con la lógica tradicional de coworking ubicados en zonas premium. Esta sede, ubicada en Real Plaza Puruchuco, ofrece entre 500 m2 y 600 m2, y busca atender la demanda de empresas ubicadas en el este y sur de Lima.
Un detalle relevante es que este operador también está explorando nuevas zonas para su expansión, incluyendo el Callao y el sur de Lima. “Actualmente se encuentran en fase de evaluación, considerando desde Villa El Salvador hasta Asia. Están analizando opciones fuera del mercado tradicional”, precisó Medina.
Igualmente, el reporte destaca que a la par de WeWork, Comunal e IWG, otro que ha ganado terreno en el mercado coworking es Swiss Rent, del grupo Swiss Capital, empresa con inversiones en diversos sectores, incluido el inmobiliario. Aunque hasta hace poco su presencia era más discreta, a la fecha opera seis sedes, ubicadas en zonas como San Isidro Empresarial, Surco y en el límite entre Lince y San Isidro.
A este panorama se agrega un fenómeno que ha cobrado fuerza en 2024: el ingreso directo de propietarios inmobiliarios al negocio del coworking, sin intermediarios. Entre los ejemplos más destacados figura Urbanova, que lanzó su propio espacio bajo la marca Flex, con un área de 4,000 m2. De forma similar, Invermex, propietario de un edificio en San Isidro Financiero, también implementó su propia propuesta. Otro caso es el de WorkTown, que ocupó los espacios que dejó vacantes WeWork en la avenida Juan de Arona (San Isidro). A este grupo se suma el Jockey Plaza, que recientemente creó su marca JWork,
“Aunque estos operadores aún son de menor escala en comparación con los líderes del sector, su aparición confirma una transformación en el modelo de negocio tradicional, donde los dueños ahora buscan capitalizar directamente sus activos”, refirió Medina.
¿Comunal le pisará los talones a WeWork?
El crecimiento sostenido de Comunal en número de sedes ha transformado el panorama competitivo del mercado coworking, especialmente en lo que respecta a participación por metros cuadrados. Hasta hace algunos años, WeWork concentraba entre el 30% y 35% del total de espacios disponibles, mientras que Comunal apenas alcanzaba entre el 15% y 17%. Hoy, ambas compañías están prácticamente empatadas. Según el último reporte de Binswanger, Comunal supera ligeramente a WeWork, con una participación de 26.14% frente al 25.98%, una diferencia mínima.
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La posibilidad de que una firma local encabece el mercado en metros cuadrados disponibles es poco común en otros países, donde predominan operadores internacionales. “En el caso peruano, Comunal se perfila como una excepción”, sostuvo Medina. Así, si la firma peruana concreta la incorporación de un nuevo espacio, podría consolidarse como líder absoluto. “Le está pisando los talones (a WeWork)”, agregó.
¿Se viene nuevas sedes para Comunal? Al respecto, el representante de Binswanger indicó que este operador mantiene una estrategia activa de expansión y está evaluando permanentemente ubicaciones para ampliar su red de sedes.
Stock por distrito
El reporte de Binswanger reveló que, a la fecha, 40 empresas operan actualmente un total de 80 sedes de espacios de trabajo compartido. San Isidro se consolida como el principal distrito en oferta de espacios, concentrando el 49% del inventario total, con 59,651 m2 disponibles. Le siguen Surco con 21,814 m2, Miraflores con 20,888 m2 y otros distritos con 19,380 m2.
Asimismo, el análisis indicó que este mercado sigue concentrándose principalmente en edificios de oficinas clase A, que representan el 68% del stock total, con 83,266 m2 disponibles. A este segmento le siguen los inmuebles clase B, con 22,903 m2, y otras tipologías —como casas, centros comerciales y edificios mixtos— que suman 15,964 m2.
En cuanto a la evolución de la oferta, el sector ha mostrado una recuperación sostenida tras tres años consecutivos de cifras negativas entre 2020 y 2022. En 2023, el inventario neto creció en 9,000 m2, y solo en los primeros cuatro meses de 2025 ya se han sumado 6,000 m2 adicionales. “Al cierre del 2025, esperamos que ingrese al menos 10,000 m2″, subrayó Medina.
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