En el sector inmobiliario, uno de los segmentos en expansión es el de coworking. El último reporte de Binswanger reveló que, a la fecha, solo en Lima operan 86 sedes concentradas en cinco distritos de Lima Top. La demanda por espacios flexibles y con menos ataduras que las oficinas tradicionales está impulsando que nuevos actores —más allá de los conocidos— comiencen a abrir espacios de cara al 2026, incluso fuera de Lima Top. ¿Qué se espera para este mercado y quién es el operador que busca ganar protagonismo?
Max Medina, research manager de Binswanger, explicó que actualmente, de las 86 sedes de coworking identificadas en Lima, alrededor de 77 —casi el 90%— se concentran en cinco distritos tales como San Isidro, Miraflores, Surco, Barranco y Magdalena. “San Isidro concentra cerca de la mitad del total de metros cuadrados, lo que reafirma su posición como el principal polo de coworking en la ciudad”, precisó.
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Añadió que Comunal y WeWork mantienen el liderazgo del mercado, con participaciones prácticamente iguales: 25.2% y 25%, respectivamente, lo que las posiciona como las dos principales operadoras. “Comunal supera ligeramente a WeWork, aunque en la práctica ambas concentran la mitad del mercado”, puntualizó.
En tercer lugar, se ubica IWG, con sus marcas Spaces, Regus y HQ, que en conjunto alcanzan 14% del mercado, mientras que Swiss Rents ocupa el cuarto puesto con 9% y planes de expansión regional. “Swiss Rents incluso evalúa su ingreso a otros países, como México”, comentó Medina.
Actualmente el inventario total del mercado de coworking asciende a 127,000 metros cuadrados (m2), nivel equivalente al registrado en 2019. “El mercado ha recuperado completamente su tamaño prepandemia”, subrayó. En esa línea, recordó que, durante la pandemia, muchos inquilinos o empresas con contratos de corta duración con operadores de coworking decidieron rescindirlos ante la incertidumbre.
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Esa situación provocó una reducción del inventario total, que cayó de alrededor de 127,000 m2 a menos de 100,000 m2 hacia 2022. No obstante, refirió la recuperación del sector ha sido sostenida, y hoy el mercado vuelve a los niveles previos al covid. Actualmente, los cuatro principales operadores —Comunal, WeWork, IWG y Swiss Rents— concentran más del 70% del mercado, mientras que el resto se reparte entre firmas como Work Town, Flex, Continuum, Hit y otros operadores emergentes.
¿Cuánto metros cuadrados se sumaron este año?
El reporte reveló, además, que San Isidro concentra casi la mitad del inventario total, con cerca de 60,000 m2, equivalente al 48% del total. Le siguen Surco y Miraflores como los distritos con mayor presencia de espacios flexibles. Medina destacó que el 90% de las sedes de coworking se ubica en edificios corporativos de clase A y B, mientras que el 10% restante opera en casas, galerías o centros comerciales, como el caso del Jockey Plaza, donde se mantiene un formato propio.
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Asimismo, en los últimos tres años —2023, 2024 y 2025— el coworking ha mantenido una tendencia de crecimiento positivo, tras la contracción registrada entre 2020 y 2022. “El mercado ya retomó su ritmo de expansión, con nuevos ingresos y ampliaciones de espacios existentes”, apuntó.
Así, durante 2025 se incorporaron ocho nuevas sedes, que sumaron 10,400 m2 adicionales, junto con 4,000 m2 por ampliaciones en espacios ya operativos. Entre los principales aportes destacan Comunal (+5,000 m2), IWG (+4,000 m2) y Swiss Rents (+2,000 m2), con presencia en San Isidro, Surco, Miraflores y Surquillo.
Una característica de este año es que este mercado tuvo dos hitos. El primero corresponde a IWG, que ingresó a Ate con una sede en el Real Plaza Puruchuco, marcando la llegada del coworking a una zona tradicionalmente no corporativa. “Nos parece saludable que el mercado empiece a explorar distritos fuera de Lima Top, evaluando si hay espacio para este tipo de oferta en zonas emergentes”, comentó.
El segundo caso es Comunal, que en su nueva sede en San Borja ocupa un edificio completo. “A diferencia de sus ubicaciones anteriores —donde arrendaban uno o dos pisos dentro de edificios corporativos—, en San Borja gestionarán la torre completa, salvo el primer nivel destinado a un gimnasio. Es un paso importante en la evolución de su modelo”, expresó.
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El coworking consolida su recuperación en Lima con 86 sedes operativas y una ocupación promedio superior al 80%. Operadores como Comunal, WeWork, IWG y Swiss Rents concentran más del 70% del mercado, mientras nuevos jugadores comienzan a mirar distritos fuera de Lima Top. Foto: Sheraton Buenos Aires.
El operador que crece en número de sedes
En número de sedes, Comunal lidera con 16 ubicaciones en Lima, seguida por IWG con 15 y Swiss Rents con 7. “El operador que más crece en número de locales es IWG, con entre cinco y diez nuevas sedes al año. Es probable que en 2026 se convierta en el actor con más ubicaciones en la ciudad”, adelantó Medina.
Consultado sobre si esto implica que IWG “le pisa los talones” a Comunal en participación de mercado, el especialista matizó la comparación. “No necesariamente en esos términos. Swiss Rents e IWG están creciendo en número de ubicaciones, pero con espacios más pequeños. Mientras Comunal ocupa edificios de entre 1,000 y 2,000 m2, IWG, a través de su marca HQ, apuesta por áreas de 300 a 400 m2 en promedio. Esa estrategia le permite abrir más locales, aunque con superficies reducidas”, argumentó.
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Entre las próximo aperturas se encuentra la de Comunal, refirió el reporte, que anunció una nueva sede en Chacarilla, de aproximadamente 1,000 m2, que se sumará a la de San Borja. Con estas incorporaciones, remarcó Medina, su participación en el mercado —hoy de 25.2%— podría incrementarse uno o dos puntos porcentuales, ampliando su ventaja sobre WeWork.
No obstante, alertó que el ritmo de crecimiento de este mercado podría verse condicionado por la menor oferta de edificios nuevos en el corto plazo. “Algunos operadores priorizan espacios en edificios clase A o de reciente entrega; si la oferta de proyectos nuevos disminuye, tendrán que optar por inmuebles existentes”, comentó.
Aun así, proyectó que el mercado continuará tomando más espacios, dado que la ocupación promedio supera el 80% en sedes con más de un año de operación, lo que evidencia una demanda sólida por espacios flexibles. En cuanto a los precios, estas se mantienen estables, con un escritorio flexible en torno a US$ 160 al mes, un dedicado en US$ 180 y una oficina privada en US$ 240. “Se ha registrado un leve incremento en algunos operadores que facturan en dólares, principalmente por efecto del tipo de cambio, aunque sin trasladarlo completamente al cliente”, específico.
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Lo que se espera en 2026
Para 2026, se espera el ingreso de aproximadamente 5,000 m2 adicionales. No obstante, Medina consideró que esta cifra podría aumentar conforme se concreten nuevos contratos y proyectos en el transcurso del año. En términos de participación dentro del mercado de oficinas, los espacios de coworking representan el 6.7% del inventario total de oficinas clase A y el 2.3% en clase B. “Los analistas proyectan que esta participación podría estabilizarse alrededor del 8% en los próximos años”, acotó.
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Finalmente proyectó que el crecimiento del coworking en Lima se expanda más allá de los distritos tradicionales —San Isidro, Miraflores y Surco— hacia zonas como Lima Moderna, el sur y el centro de la ciudad. Incluso, algunos operadores ya evalúan ingresar al Centro de Lima, donde aún no hay presencia de este tipo de espacios. “Hay dos o tres operadores que están estudiando opciones para instalarse en el Centro (de Lima). Si las evaluaciones resultan favorables, podríamos ver nuevos ingresos en el próximo año o el siguiente”, manifestó.
El mercado, asimismo, muestra señales de especialización ante la presencia de coworking para médicos, abogados u otros nichos profesionales empiezan a surgir, ofreciendo espacios adaptados a necesidades específicas. “Lo que abre oportunidades para nuevos operadores”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
