A lo largo de 2024, la demanda logística en Sudamérica mostró un repunte sostenido, liderada por sectores clave como operadores logísticos, alimentos, retail y farmacéuticas. Este movimiento se reflejó en un inventario regional cercano a los 25 millones de metros cuadrados (m2) y un notable descenso en la vacancia, que había crecido durante 2023. En tal sentido, las ciudades puerto estratégicas que almacenan carga para otras zonas del país también sintieron el impacto del incremento en la transferencia portuaria, como lo son Bogotá, Santiago y Lima. Sin embargo, centrándonos en el mercado peruano, se viene observando una descentralización de la industria logística, donde diversas provincias han comenzado a ser vistas por los operadores.
De acuerdo al reporte de Cushman & Wakefield sobre el mercado logístico, Lima es la ciudad con el menor inventario de almacenes clase A y A+ con cerca de 1.6 millones de m2, superado por Bogotá (2.2 millones), Santiago (2.4 millones), Buenos Aires (2.8 millones), Río de Janeiro (2.8 millones) y Sao Paulo (13.9 millones).
Sin embargo, en términos de construcción para este año, la capital peruana tiene previsto incorporar unos 117,651 m2, más que Bogotá (82,258 m2) y Río de Janeiro (68,374 m2). Los que lideran en este aspecto son Sao Paulo con poco más de 1.4 millones m2, Santiago con 340,943 m2 y Buenos Aires con 118,000 m2.
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Diego Briceño, Gerente de Transacciones y Proyectos de Cushman & Wakefield, explicó que al haber demanda existente los operadores siguen desarrollando espacios. Sin embargo, lo que se observa es que de los casi 120,000 m2 que están en construcción, el 55% estará ubicada en el Callao, mientras que el resto se situará en el sur, como Lurín y Villa El Salvador, zonas que años anteriores eran el foco de los desarrolladores.
“Esa es una gran diferencia, han entrado con bastante fuerza a estas zonas de Lima, principalmente por los cambios en el aeropuerto, de zonificación y definitivamente el puerto de Chancay también influye, por ello es que hay una gran cantidad de m2 que están entrando al mercado y que saca un poco el foco que se tenía solamente en el sur, que sigue creciendo, pero ya no es el único sector sino hay una descentralización del mercado de almacenes”, acotó.
Fuente: Cushman & Wakefield
¿Cómo van los precios de renta de almacenes y la tasa de vacancia?
Al término de 2024, el precio de arriendo promedio en las ciudades sudamericanas fue de US$5,41 por m2, que implicó una reducción de 14% frente a similar periodo del 2023, manteniendo la tendencia hacia la baja que muestra este indicado.
De este modo, Buenos Aires es la ciudad con el ticket más alto con una renta mensual promedio de US$7.31 por m2, mientras que el más bajo la tiene Río de Janeiro con US$3.51. Lima por su parte se ubica en la mitad de la tabla con un precio de arriendo pedido de US$5.97 y la perspectiva es que estos niveles no sufran mayor variación y se encontraría alineada con la inflación.
En lo que respecta a la vacancia promedio, Río de Janeiro es la que tiene la tasa más alta con 15.42%, al lograr una absorción de 273,018 m2 en el 2024, mientras que en Lima se ubica en 6.91%, al colocarse unos 83,233 m2, lo cual también explica un dinamismo positivo en el mercado local. Asimismo, para este año se prevé que la absorción en la capital peruana bordee los 100,000 m2, considerando que gran parte de la oferta que se incorporará ya está alquilada.
“De estos casi 120,000 m2 que están en construcción, más del 50% son hechos a medida, es decir, que son para clientes que ya tienen contratos cerrados, así que cuando estén listos la vacancia no será tan grande. Además, hasta que estén listos los espacios también se negociarán más m2, por lo que este stock que esté entrando estará en un 30% de vacancia, que son unos 30,000 a 40,000 m2, que deberían absorberse relativamente rápido”, precisó Briceño, tras añadir que empresas de consumo masivo y farmacéuticos están tomando espacios de almacenes.
Fuente: Cushman & Wakefield
El mercado logístico en provincia
En línea con la descentralización del mercado logístico en Perú, la ciudades del norte y sur se han vuelto en zonas atractivas para los desarrolladores, siendo los principales actores Megacentro (Arequipa y Chiclayo), Gremcor, Aldea Logística Global en Arequipa, Piura y Trujillo, Albo (Almacenes Bocanegra) en Chiclayo, Piura y Trujillo y Concepto Nave en Arequipa.
De acuerdo a Cushman & Wakefield, existen más de 230,000 metros cuadrados arrendables en cuatro provincias del Perú. En detalle, se estima un inventario de superficie arrendable aproximada de 111,000 m2 en Arequipa, cerca de 26,000 m2 en Chiclayo, 38,000 m2 en Piura y 58,000 en Trujillo.
En dichos estimados, se consideran los proyectos de Aldea Logística en Arequipa y Trujillo que están en construcción, en donde el primero está por entregarse en abril de este año. En cuanto a los precios de renta, fluctúan en un rango aproximado entre los US$6 y US$7.5 por m2, sin embargo, puede variar y ser sujeto a negociación dependiendo del cliente, el espacio que arriende y las condiciones contractuales.
“Este es un mercado que aún se encuentra en desarrollo, pero en donde los desarrolladores han identificado una necesidad clara de parte de las empresas que necesitan ubicarse en estas ciudades y tener espacios de almacén dentro de complejos estructurados, evolucionando más allá del concepto de locales stand alone”, puntualizó Briceño.
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Comunicador social licenciado en la Universidad de San Martín de Porres. Actualmente redacto para la sección de negocios del diario Gestión.
