El mercado de oficinas prime en la capital sufrió un fuerte impacto debido a la pandemia, que paralizó el desarrollo de nuevos proyectos entre 2020 y 2024. Sin embargo, este escenario está por cambiar, impulsado por una creciente demanda de metros cuadrados (m2). El último informe de la consultora Binswanger ofrece una visión de la situación actual. ¿Cómo ha evolucionado la oferta y la demanda en este segmento, y qué oportunidades de negocio podrían surgir para 2025?
Max Medina, research manager de Binswanger, comentó en diálogo con Gestión que al cierre del tercer trimestre de 2024 ingresó al mercado un nuevo edificio de oficinas clase A: Fibra Camino Real, ubicado en San Isidro Empresarial. Con esta incorporación, el número de edificios clase A en Lima asciende a 99. Desde 2020, el stock ha pasado de 1.19 millones de m2 a 1.26 millones de m2, evidenciando un crecimiento moderado. Sin embargo, al compararlo con 2016, el aumento es más amplio, con un incremento del 47% y la entrada de más de 47 nuevos edificios al mercado.
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En términos de demanda, se observa un repunte en la demanda efectiva, que refleja las ocupaciones netas menos las desocupaciones. En el primer trimestre de 2024, la demanda fue de 6,000 m2; en el segundo trimestre subió a 18,000 m2, y para el tercero alcanzó los 22,500 m2. En lo que va del año, el acumulado es de 47,000 m2, frente a los 58,000 m2 registrados en 2023. Medina destacó que, si en el cuarto trimestre se alcanzan entre 15,000 m2 y 20,000 m2 adicionales, la demanda efectiva de 2024 superará la de 2023, lo que indicaría una clara reactivación del mercado de oficinas prime. “Estamos hablando de una ocupación trimestral promedio de 15,000 m2″, subrayó.
Aunque la ocupación aún se encuentra un 30% por debajo de los niveles prepandemia, Medina reiteró que la recuperación está en marcha. San Isidro Financiero y Empresarial siguen siendo los ejes más demandados. Un dato relevante es que, de los más de 9,826 m2 ocupados en San Isidro Empresarial, 6,000 m2 fueron adquiridos por una única empresa, una firma de contact center que atiende a un público internacional, algo inusual en esta zona. Además, en San Isidro Financiero, los espacios han sido ocupados por empresas mineras y estatales.
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La tasa de vacancia al tercer trimestre del año se sitúa en 17.5%. Aunque todavía se encuentra por encima del 15.3% registrado en niveles prepandemia, se espera que en 2025 la tasa de vacancia vuelva ese rango a tras un largo período de ajuste. “Tomó cinco años recuperar la tasa de vacancia prepandemia, lo que está alineado con lo que ha sucedido en otros países”, señaló.
Asimismo se han notado cambios en la tasa de vacancia por ejes. En Magdalena, por ejemplo, la tasa de vacancia se redujo drásticamente del 26% en el segundo trimestre de 2022 al 10% en el tercer trimestre de 2024, impulsada por la llegada de empresas estatales. Este patrón también se refleja en otras zonas: en San Isidro Financiero, la tasa cayó de 29% a 19%; en San Isidro Empresarial, pasó de 27% a 18%; en Miraflores, se redujo de 17% a 12%; en Surco-La Molina, retrocedió de 28% a 22%; y en San Borja, se disminuyó notablemente del 29% al 10%.
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A lo que se agrega que la demanda efectiva de oficinas en gris se ha reducido en 13% apalancado por el contact center que llegó a San Isidro Empresarial en este trimestre; mientras que de oficinas implementadas en 11% y amobladas en 22%. Actualmente, la vacancia total del mercado de oficinas en Lima asciende a 221,000 m2, de los cuales aproximadamente 56,000 m2 corresponden a oficinas amobladas e implementadas, lo que representa el 30% del stock disponible.
Rentas y el despertar de 2025
La tarifa promedio experimentó un ligero incremento. Para Medina está situación aumento refleja una recuperación gradual, dado que la tarifa pasó de US$ 15.60 por m2 en el tercer trimestre de 2023 a US$ 16.20 por m2 en el mismo periodo de 2024.
Este incremento se debe a que algunos propietarios han ajustado ligeramente sus tarifas, además de que varias oficinas con precios muy bajos han sido ocupadas, dejando en el mercado espacios con precios más altos. Este panorama sugiere un despertar en el mercado de oficinas.
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De cara al cuarto trimestre de 2024 y al año 2025, el reporte de Binswanger anticipa el ingreso de un nuevo edificio de oficinas prime, Pardo 200, que contará con 15,000 m2. Este inmueble estará ubicado en Miraflores y se espera que contribuya al dinamismo del sector en el último período del año. Si bien aún no se han anunciado formalmente nuevos proyectos para 2025, existen evaluaciones en marcha, refirió Medina. De concretarse, estos desarrollos podrían ingresar al mercado entre 2026 y 2027. La expectativa es que, sin nueva oferta en 2025 y 2026, toda la disponibilidad se ocupe, lo que haría retroceder la tasa de vacancia al 14% y eventualmente al 10%.
“Esto implicaría que los proyectos que ingresen comercialmente entre 2026 y 2027 se beneficiarían de la fase de expansión del mercado inmobiliario de oficinas prime, con tarifas altas y una tasa de vacancia saludable”, subrayó el experto. En esa línea, agregó que a finales de 2024, algunos desarrolladores podrían anunciar nuevos proyectos de oficinas, que se llevarían a cabo en 2025. “Se esperaría al menos dos proyectos de oficinas prime, posiblemente en San Isidro Financiero, San Isidro Empresarial, Miraflores o Magdalena o San Borja”, acotó.
En esa línea, estimó que los precios por m2 aumenten hacia 2026 y 2027. En contraste, para el 2025 se espera que se mantengan estables o con un incremento marginal.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
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