A inicios de julio, Lima Airport Partners (LAP), concesionaria de la Nueva Ciudad Aeropuerto, adjudicó a Inmobiliaria Koricancha (Grupo Sandoval y AC Capitales) el diseño, construcción y operación del primer edificio de oficinas ubicado en el Aeropuerto Internacional Jorge Chávez. La infraestructura demandará una inversión privada de aproximadamente US$ 21 millones, financiada íntegramente por la inmobiliaria, y se prevé que entre en operación a comienzos del 2028. Pero este no será el único desarrollo que se impulsará en el mediano plazo.
En detalle, la nueva infraestructura se desarrollará sobre un terreno de 2,455 metros cuadrados (m²) e incluirá un edificio de nueve pisos, un mezanine y un semisótano, con un área construida total de 17,353 m². Asimismo, dispondrá de aproximadamente 14,000 m² de área arrendable. De ese total, alrededor del 80% estará destinado a oficinas corporativas, mientras que entre el 15% y el 20% corresponderá a locales comerciales y espacios de coworking.
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“Estamos en la fase de diseño y definición de ingenierías. La construcción comenzará en el último trimestre de este año, culminará a fines de 2027 y la operación arrancará a inicios de 2028”, detalló Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha, a Gestión.
Por su parte, Paola Loayza, gerente de Negocios de Real Estate y Cargo de LAP, afirmó que el proyecto responde a la recuperación del mercado de oficinas tras la pandemia y forma parte de la estrategia para diversificar la oferta de la Ciudad Aeropuerto.
“Es un proyecto que hemos venido madurando desde hace varios años. Es el primer activo que no está asociado necesariamente a los usos aeroportuarios y nos permitirá diversificar la oferta de servicios para los usuarios”, sostuvo.
En cuanto a la demanda, Alvarado indicó que el edificio apunta principalmente a empresas vinculadas a la comunidad aeroportuaria, como aerolíneas, agentes de carga y proveedores del aeropuerto. No obstante, señaló que también existe interés de compañías del sector marítimo y de otras firmas que buscan establecer operaciones en el Callao ante la limitada oferta de oficinas de este tipo en la zona.
Si bien la comercialización recién se inició tras la adjudicación del proyecto, el ejecutivo afirmó que ya existen acercamientos con potenciales inquilinos. “Más que contratos cerrados, estamos en conversaciones. Ya hay interesados y el proceso comercial continuará conforme avance el desarrollo de la infraestructura”, argumentó.
Respecto al componente comercial, Loayza precisó que alrededor del 20% del edificio estará destinado a locales ubicados a nivel del boulevard de acceso peatonal al aeropuerto. La oferta incluirá restaurantes, tiendas y otros servicios que LAP e Inmobiliaria Koricancha vienen definiendo de manera conjunta para complementar la operación de la Ciudad Aeropuerto.
“Estamos diseñando en conjunto el mix comercial que queremos ofrecer para salir a buscar operadores”, relató Loayza. Alvarado añadió que el objetivo es lograr “una armonía en toda esta oferta comercial”.
En cuanto al espacio de coworking, Koricancha Inmologística —nombre comercial de Inmobiliaria Koricancha— evalúa si su operación estará a cargo de un operador especializado o de la propia empresa. “Todavía lo estamos evaluando. Puede ser con un tercero o directamente con nosotros. Tenemos alrededor de un año y medio para tomar esa decisión y será lo que más convenga al negocio“, indicó.
Adicionalmente, la mayor parte del desembolso de los US$ 21 millones se ejecutará durante la etapa de construcción. “La carga más pesada será en 2027, cuando se desarrolle la obra. En 2026 habrá adelantos que representarían entre el 30% y el 40% del Capex, mientras que el resto se ejecutará en 2027”, arguyó.
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Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha, y Paola Loayza, gerente de Negocios de Real Estate y Cargo de Lima Airport Partners (LAP), conversaron con Gestión sobre los próximos desarrollos de la Ciudad Aeropuerto. Foto: GEC / Hugo Pérez
¿Más edificios corporativos en la Ciudad Aeropuerto?
El edificio de oficinas será el primer desarrollo corporativo de la Ciudad Aeropuerto, aunque no el último. En concreto, Loayza expresó que el plan maestro contempla seis lotes para este tipo de proyectos en el eje comprendido entre el terminal aéreo y la vía libre. Con los dos hoteles previstos (a cargo de Costa del Sol) y el edificio adjudicado a Inmobiliaria Koricancha, aún quedarán tres terrenos disponibles para futuros desarrollos.
“Todos esos proyectos están directamente vinculados a la demanda. Primero veremos cómo se comporta este edificio para luego activar el siguiente y así sucesivamente“, afirmó.
En cuanto a la comercialización de los espacios del edificio corporativo, Alvarado señaló que la meta es iniciar operaciones con una ocupación de entre 40% y 50% gracias a contratos cerrados antes de la inauguración. “La idea es comenzar a operar en el primer trimestre de 2028 con ese nivel de ocupación y completar el arrendamiento durante el resto del año“, sostuvo.
El directivo destacó que el nuevo edificio corporativo que se implementará desde este año se suma al portafolio que Inmobiliaria Koricancha desarrolla en el entorno del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, donde ya opera la Zona Carga Sur, conocida como FlyConnect, así como Lima Cargo City, un complejo logístico conectado mediante un túnel con la zona de operaciones aéreas para facilitar el movimiento de carga.
Sobre los próximos desarrollos, Alvarado señaló que se evalúa ampliar el área techada disponible en la Zona Carga Sur para atender la demanda de empresas vinculadas a la comunidad aeroportuaria. En particular, se analiza la puesta en valor de un espacio de aproximadamente 7,000 m² destinado a almacenes para operaciones empresariales.
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“Estamos finalizando el análisis de incrementar el área techada dentro de la Zona Carga Sur, con unas formulaciones que estamos por definir”, expresó. La decisión, anotó, dependerá de la evaluación de oportunidades y de las necesidades del mercado.
En esa línea, la gerenta de Negocios de Real Estate y Cargo de LAP indicó que el desarrollo de este espacio estará sujeto a factores como la demanda y el valor de mercado, que permitirán definir si el proyecto puede ejecutarse en el corto plazo o en los próximos años.
Respecto al desempeño de la Zona Carga Sur desde el inicio de sus operaciones, el gerente general de Inmobiliaria Koricancha remarcó que el espacio mantiene una ocupación total y continúa atendiendo las necesidades de sus arrendatarios.
En tanto que, la vocera de LAP recordó que la primera línea de la Zona Carga Sur fue construida para el inicio de operaciones del aeropuerto y estuvo orientada principalmente a servicios aeroportuarios. Asimismo, informó que recientemente se adjudicó un almacén a Cosco, operadora del Puerto de Chancay, que actualmente se encuentra en proceso de implementación y prevé iniciar operaciones a comienzos del próximo año.
El almacén asignado a Cosco cuenta con un área aproximada de 7,000 m².
El Aeropuerto Internacional Jorge Chávez es el eje de la Ciudad Aeropuerto, un desarrollo que incorporará infraestructura para oficinas, comercio, logística y otros servicios, de acuerdo con el plan maestro de LAP. Foto: Andina
Plan Maestro de LAP contempla hasta 19 edificios para diversos usos
Más allá del primer edificio de oficinas adjudicado a Inmobiliaria Koricancha, el plan de desarrollo de la Ciudad Aeropuerto de LAP contempla una expansión de mayor alcance. Al respecto, la gerente de Negocios de Real Estate y Cargo dijo que el siguiente paso será activar nuevos proyectos conforme el mercado absorba la oferta inicial.
La ejecutiva relató que, con base en la experiencia que ha ganado de la mano con la Inmobiliaria Koricancha, un edificio de oficinas suele tomar entre dos y tres años en alcanzar su estabilización. Así, recién a partir de ese momento se evaluará el desarrollo de los siguientes inmuebles. “El plan maestro de todo el desarrollo contempla como máximo 19 edificios, pero lógicamente eso es en el largo plazo”, subrayó.
La materialización de ese plan, agregó, dependerá de distintos factores, entre ellos la demanda del mercado, la mejora de los accesos y la consolidación de infraestructura de transporte, como la llegada del Metro de Lima y la culminación del puente de acceso al aeropuerto. “Son varios componentes que suman para que una ciudad funcione; eso es lo que nosotros esperamos”, argumentó.
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Asimismo, explicó que el plan maestro no solo contempla edificios de oficinas, sino también desarrollos para otros usos. “Tiene diferentes usos: edificios de oficinas, temas de educación, de salud y de entretenimiento. Es un plan maestro que tenemos que ir actualizando cada cierto tiempo para identificar los componentes que se requieren y porque el apetito del mercado también nos marca las fases”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
