La zona alrededor del puerto de Chancay genera expectativa entre los desarrollares de condominios para almacenes. Aunque la demanda en esta zona todavía sigue siendo inferior a la que existe en la zona sur de Lima, específicamente, frente los distritos de Lurín y Villa El Salvador, según detalla la consultora Biswanger.
Juan Ruiz, jefe de investigación, explicó a Gestión que los empresarios inmobiliarios siguen buscando tierras para almacenes de Clase A en la zona sur y norte de la capital. “Es más, hay desarrolladores de la zona sur que están mirando con buenos ojos la zona norte, por la parte de Ventanilla y Callao, principalmente”.
Mientras que Huaral, cercano al futuro puerto Chancay, también genera la atención de los inversionistas, aunque todavía no se concretan en proyectos más allá de Chancay Park.
“No es que ahora sea la zona la más requerida ya que eso toma su tiempo y se va ver cuando empiecen las operaciones del puerto de Chancay. Lo vemos más a mediano y largo plazo. Seguramente en 4 a 5 años va a ser una de las zonas más demandadas (por el mercado)”, comentó.
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De acuerdo a la consultora, alrededor del 40% de la demanda de condominios para almacenes se concentran en el sur de Lima, en Lurín y Villa El Salvador, mientras que la zona este y norte se ubican entre el 15% a 20%, respectivamente.
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Mercado de almacenes
El último reporte de la consultora inmobiliaria reveló que, en el primer semestre del año, la vacancia en los condominios para almacenes avanzó en 12.40%, una cifra que no se veía en cinco años, debido a la alta desocupación que se observó en los condominios de Clase B.
La oferta continúo concentrándose en Lima Sur, siendo los distritos de Lurín y Villa El Salvador los distritos con el mayor stock, que congregan el 80% del mercado. En menor medida están creciendo la zona este, Callao y norte de Lima.
Así entre los proyectos que están por ingresar al mercado (que suman cerca de 60,000 metros cuadrados) se encuentran el Parque Logístico Callao, que tiene previsto su primera entrega de 15,000 metros cuadrados, y el de ADN Parque Logístico Callao, que aún no ha confirmado la cantidad precisa de metros cuadrados, pero ya está en habilitación.
En caso de los almacenes de Clase A, el reporte detalló que los desarrolladores continúan expandiéndose en la zona sur, la que sigue siendo la preferida sobre todo por los operadores logísticos y las comercializadoras, por su cercanía al casco urbano; y luego está Huachipa y Néstor Gambetta.
La expansión se denota en que empresas como Aldea Logística, Megacentro y Almacenes Central Huachipa construyeron alrededor de 50,000 metros cuadrados de nuevos almacenes de Clase A, especialmente al sur de Lima.
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Actualmente hay 32,000 metros cuadrados de área disponibles de almacenes de Clase A que están ubicados en Lurín y Villa el Salvador que alberga alrededor de 25,000 metros cuadrados. “Así como va el ritmo ocupación esperamos que se coloquen en el segundo semestre”, subrayó.
Respecto a la tarifa promedio de alquiler, estas repuntaron levemente en relación al último semestre del 2022, a US$ 7. Esto se debió a que algunos desarrolladores habían mantenido sus rentas en los últimos años de manera constante, pero la inflación hizo que corrigieran sus precios en 1% o 2%. “Lo que proyectamos es que termine en US$ 7 este año″.
Sobre los almacenes de Clase B, el reporte indicó que en el primer semestre del año se entregaron 10,500 metros cuadrados, de los cuales en el eje de Lurín se ubicó el 71%, que estuvo dirigido tanto a operaciones de almacenamiento como industrial, debido a su compatibilidad.
Más del 80% de esta nueva oferta fue ocupada rápidamente.
Sin embargo, la demanda efectiva general resultó negativa, superando los 80,000 metros cuadrados, debido a la desocupación de cuatro grandes empresas de consumo masivo y logístico que optaron por mudarse a operaciones “stand alone”.
“Este cambio reflejó la preferencia de los grandes retailers y operadores logísticos a posicionarse en almacenes con mayor altura y más modernos para generar mayor eficiencia”, comentó Ruiz. Esta situación provocó que la tasa de vacancia general en el mercado alcanzara 20%, un nivel que no se había visto en cinco años.
Pese a ello, Lurín concentró la mayor disponibilidad con más de 150,000 metros cuadrados disponibles, seguido de Néstor Gambetta y Villa El Salvador, que no superan los 5,000 metros cuadrados.
Para el especialista, la migración que se observó ya terminó y no se esperaría en lo que resta del año este tipo de movimientos, a lo que se suma que los desarrolladores están apostando por rentas agresivas.
Las rentas de lista se ubican en un rango de US$ 5.20 y US$ 6.50 por metro cuadrado, las que varían de acuerdo a la infraestructura, ubicación y disponibilidad actual. Hacia fines de año se proyecta que se mantengan en esos rangos.
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Claves
- Formatos: hasta hace un par de años los inversionistas aspiraban a colocar espacios de 2,500 metros cuadrados, pero ahora -ante la demanda- se ofrecen módulos de 500, 700 y 1,000 metros cuadrados. “Hay flexibilidad, ya no se discrimina. Las nuevas entregas de almacenes Clase B de Lurín son de módulos de 230 metros cuadrados, que están llenos”.
- Provincias: después de Lima, las regiones que son más dinámicas en el desarrollo de condominio de almacenes se encuentran Arequipa, Chiclayo y Piura.
- Vacancia: se proyecta que para fines del 2023 la tasa de vacancia del mercado, en general, sea de 10%. Para el 2024 se proyecta que la tasa de vacancia siga bajando ante la buena respuesta por formatos de Clase A y B.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
