El mercado inmobiliario de Lima mantuvo un ritmo sólido de crecimiento durante los primeros nueve meses de 2025, consolidando la tendencia positiva observada en los últimos ejercicios. Según el informe más reciente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), las ventas alcanzaron 18,852 unidades, lo que representa un incremento del 22% frente al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 15,477 unidades colocadas. La absorción promedio del mercado llegó a 4.3% al cierre del tercer trimestre, uno de los niveles más altos de los últimos años, reflejando una demanda sostenida y un entorno de mayor madurez en la toma de decisiones de compra. El informe detalla los principales factores que explican el momento mercado inmobiliario limeño.
De acuerdo con Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, este desempeño responde a una expansión de la oferta y a una mayor capacidad de absorción por parte de los compradores, impulsadas por la estabilidad económica y tasas de financiamiento competitivas. “El mercado inmobiliario peruano atraviesa una etapa de madurez y transformación. Hoy el comprador está más informado, la banca más competitiva y los desarrolladores más estratégicos. Todo ello contribuye a un crecimiento sostenible y responsable del sector”, señaló.
En paralelo, la oferta promedio de unidades disponibles creció 16%, alcanzando 48,671 frente a las 41,951 registradas el año anterior, impulsada por nuevos proyectos y un entorno macroeconómico estable. Además, el número de empresas activas en el sector aumentó levemente, pasando de 238 inmobiliarias y 976 proyectos en 2024 a 240 inmobiliarias con 1,065 proyectos en 2025.
Fuente: Codip
Pese a este avance, Gálvez recordó que el país aún enfrenta un déficit habitacional de aproximadamente 1.9 millones de unidades, equivalente a igual número de familias sin acceso adecuado a una vivienda. De ese total, cerca de 600,000 corresponden a un déficit cuantitativo —personas sin vivienda propia—, mientras que 1.3 millones reflejan un déficit cualitativo, es decir, familias que viven en inmuebles en condiciones inadecuadas.
“Para cerrar esta brecha en un horizonte de diez años, sería necesario construir unas 330,000 viviendas anuales, cifra que incluye tanto la atención del déficit actual como la formación de nuevas familias. Sin embargo, la oferta actual apenas ronda las 50,000 unidades por año, lo que representa una sexta parte de lo necesario para cubrir la demanda estructural del país”, advirtió.
Consultada sobre las zonas que podrían ser clave para cubrir esta brecha, la ejecutiva explicó que los distritos con mayor demanda —Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro— ya presentan limitaciones físicas para seguir expandiéndose de manera horizontal, pues su espacio urbano se encuentra prácticamente agotado. En estas áreas, el crecimiento solo podrá sostenerse mediante la verticalización, con edificaciones de mayor altura que optimicen el uso de la infraestructura existente. No obstante, para que Lima continúe expandiéndose de forma ordenada y sostenible, será necesario habilitar nuevo suelo urbano en las periferias, lo que implica invertir en infraestructura de servicios públicos y fortalecer los marcos normativos.
En esa línea, Gálvez destacó que el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de los balnearios del sur —que incluye distritos como Lurín— ya ha delimitado las zonas de expansión, definiendo trazos viales, áreas de vivienda y parámetros de altura edificatoria. “Aunque aún falta completar la provisión de servicios básicos, el camino hacia la expansión ya está delineado. Algo similar ocurre en Lima Norte, que concentra una fuerte demanda habitacional, pero aún enfrenta retrasos en la implementación de infraestructura pública”, puntualizó.
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Las tipologías más demandadas en lo que va del año
Los departamentos de 60 a 70 m2 se han convertido en los más solicitados en Lima durante 2025. Según el informe más reciente de CODIP, la demanda por este tipo de hogares fue de 25.7%, impulsada por familias jóvenes y profesionales que buscan equilibrio entre espacio, ubicación y precio.
De acuerdo con el reporte de enero a septiembre de 2025, los departamentos de 2 y 3 dormitorios concentran la mayor parte de las ventas. “Son los formatos preferidos por los compradores. Esta tendencia muestra que el dinamismo del mercado inmobiliario peruano se encuentra impulsado por consumidores que buscan espacios funcionales, bien conectados y con alto valor de inversión”, explicó Gálvez.
Asimismo, los proyectos en plano y en construcción representan más del 80% de las preferencias, frente a una oferta en entrega inmediata inferior al 20%, lo que demuestra la confianza del comprador en los desarrollos en curso y en la proyección sostenida de crecimiento del sector.
De enero a septiembre, las ventas alcanzaron 18,852 unidades, lo que representa un incremento del 22% frente al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 15,477 unidades colocadas. (Foto: Referencial)
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Rendimiento por zonas de Lima
Siguiendo la tendencia observada en reportes previos, Lima Moderna se mantuvo como la zona con mayor número de ventas inmobiliarias, alcanzando 7,265 unidades colocadas y un crecimiento interanual de 22%. Le siguió Lima Top, con 5,336 unidades y una expansión de 17% respecto al año anterior.
Lima Centro, la tercera zona más importante para el sector, también destacó por su dinamismo, registrando un aumento de 24% y llegando a 3,045 unidades vendidas. Según explicó la gerente general de CODIP, este repunte responde al impulso de la reconversión de edificios y al atractivo que ofrece esta zona por su cercanía a los principales polos laborales y comerciales. “Lima Centro tiene limitaciones urbanísticas debido a la protección cultural de varios inmuebles, pero la demanda sigue siendo alta por su hiperconectividad. Los proyectos que logran desarrollarse allí tienden a venderse rápidamente”, precisó.
En los segmentos emergentes, Lima Sur fue la zona con mayor crecimiento relativo, al registrar un incremento de 46% en el número de unidades vendidas, mientras que el Callao duplicó su volumen de ventas con una variación de 110%, consolidándose como un nuevo polo de desarrollo inmobiliario. En contraste, Lima Este fue la única zona que mostró una ligera contracción de 3%.
Fuente: Codip
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VIS sigue siendo uno de los principales motores del sector inmobiliario
En materia de precios, el estudio de CODIP destaca una estabilidad sostenida, con un incremento acumulado de sólo 1.5% en Lima Metropolitana en los últimos dos años. “Este indicador brinda previsibilidad al inversionista y mantiene la vivienda formal como un activo atractivo. El ticket promedio de compra también se mantiene estable, mientras los desarrolladores apuestan por áreas más eficientes y mejor distribución de ambientes”, anotó la directiva.
Por otro lado, Gálvez señaló que la Vivienda de Interés Social sigue siendo uno de los principales motores del sector inmobiliario. “Su impacto se siente cada vez más en zonas emergentes como Lima Norte, Sur y Moderna, donde la vivienda formal está consolidando nuevos polos de desarrollo urbano y generando oportunidades reales para miles de familias”, anotó.
Fuente: Codip
El informe también resalta que las tasas de crédito hipotecario en soles permanecen estables, lo cual favorece a la recuperación de la confianza del consumidor. “La correlación positiva entre absorción y financiamiento confirma que el mercado responde con rapidez ante condiciones de crédito favorables”, indicó Gálvez.
Licenciado en Comunicación de la Universidad de Lima, con especialidad de periodismo y comunicación corporativa. Actualmente redacto en la sección negocios del Diario Gestión.
