Por primera vez, una firma peruana supera a una transnacional en el mercado de coworking. El último informe de la consultora Binswanger reveló que Comunal tomó la delantera frente a WeWork en términos de metros cuadrados operados: la empresa local llegó este 2025 a 16 sedes activas, frente a las cuatro de la firma estadounidense. Con este nuevo liderazgo en el sector, ¿qué planes tiene Comunal para sostener su posición en la cima?, ¿las inmobiliarias están tocando su puerta para hacer negocios?
En diálogo con Gestión, el CEO de Comunal, Ernesto de Olazábal, señaló que su nueva sede -la número 16- se ubica en San Borja y abrirá en octubre, en un edificio de ocho pisos y casi 4,000 metros cuadrados.
“La primera novedad es que será un edificio 100% operado por nosotros. Desde el acceso peatonal en recepción hasta el ingreso vehicular, toda la torre estará bajo nuestra gestión. Es un reto interesante, porque nos permite asegurar la experiencia completa, algo que siempre hemos buscado. Esta será la primera vez en que podremos integrar totalmente nuestro estándar con el del edificio”, indicó.
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Además, subrayó la importancia estratégica de la ubicación. “San Borja es un distrito en el que no habíamos tenido presencia en los últimos años y donde tampoco existe hoy una propuesta relevante de coworking. Geográficamente es clave, ya que funciona como un punto intermedio entre Surco y el eje Miraflores–San Isidro, zonas donde nuestros clientes suelen tomar decisiones”, añadió.
Si bien el edificio está completamente construido, la adecuación de los espacios interiores comenzó recientemente. “Ya iniciamos la preventa, y tenemos el 20% del espacio colocado. Eso es inusual en el mercado de oficinas, donde las empresas normalmente esperan a que todo esté terminado. Pero gracias a nuestra red de 16 sedes, los potenciales clientes pueden visitar otras ubicaciones y ver de antemano el estándar que ofrecemos. Eso genera confianza y nos permite vender antes de abrir”, aseveró.
En concreto, cerró contrato con dos empresas, una de ellas ocupará un piso completo y la otra instalará un equipo de aproximadamente 30 personas.
En diálogo con Gestión, el CEO de Comunal, Ernesto de Olazábal, señaló que su nueva sede se ubica en San Borja. Foto: Comunal.
Modelo que garantiza sostenibilidad
Uno de los pilares del crecimiento de Comunal es su modelo de asociación con los propietarios de los inmuebles que convierte en espacios flexibles. Para Olazábal, dicho enfoque es clave para la sostenibilidad del negocio y marca una diferencia estructural frente al modelo tradicional de alquiler.
“La gran transformación de la industria viene por ahí. Hoy nos asociamos con los dueños de los edificios. Nosotros operamos y comercializamos el espacio, y ellos reciben una renta variable basada en los resultados del negocio”, precisó. El sistema es simple: Comunal genera las ventas, deduce los costos directos del espacio (personal, luz, internet, etc.), y el margen restante se reparte, mayoritariamente para el propietario y en menor medida para Comunal.
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“Este modelo puede generar al propietario hasta 30% más rentabilidad que un alquiler tradicional, y además le da estabilidad a largo plazo. Ya no necesitan buscar múltiples inquilinos. Tienen uno solo, sólido, con retorno asegurado”, remarcó.
Dicho modelo también se adapta a las necesidades cambiantes de las empresas, que hoy priorizan flexibilidad y servicios integrados.
“Las compañías quieren una sola factura al mes, un solo proveedor que les ofrezca el espacio, la infraestructura y la posibilidad de escalar rápidamente. Esa es la esencia del coworking moderno. Y es lo que nos ha permitido crecer de forma saludable”, sostuvo.
En ese contexto, recordó cómo el sector se vio golpeado en 2019 con el fallido intento de salida a bolsa de WeWork, lo que afectó la percepción del coworking como modelo de negocio. A esa situación, se sumó la pandemia en 2020, que vació temporalmente las oficinas.
“Desde 2021 comenzó una recuperación paulatina. Hoy el regreso a las oficinas es real, aunque bajo nuevas formas. Lo que ha cambiado profundamente es el modelo de negocio, y ese cambio es lo que hace que hoy veamos una industria más sana”, apuntó.
Uno de los pilares del crecimiento de Comunal es su modelo de asociación con los propietarios de los inmuebles que convierte en espacios flexibles. Foto: Comunal.
Implementación de espacios, ¿cómo lo hace?
El CEO de Comunal comentó que la inversión en la implementación de los espacios corre por cuenta del propietario del inmueble. “Normalmente, el propietario llega con una oficina en gris, es decir, totalmente vacía. Nosotros realizamos un análisis de inversión y le solicitamos dos cosas: que asuma el financiamiento de la implementación, y que acepte el modelo de reparto de utilidades basado en los resultados del negocio”, señaló.
Dicha inversión, aclaró, es reconocida como parte del flujo operativo del negocio. “En la práctica, el dinero entra, se descuentan los costos directos del espacio —como personal, energía o internet—, se reconoce la inversión realizada por el propietario, y solo entonces se distribuyen las utilidades. La mayor parte va para él, una menor parte para nosotros”, manifestó Olazábal.
En el caso específico de San Borja, la inversión en implementación asciende aproximadamente a US$ 3 millones.
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Más allá de San Borja: ampliaciones en marcha
En paralelo a la apertura de la sede en San Borja, Comunal también ha ampliado su participación en Miraflores, específicamente, en sus sedes de Santa Cruz y Leuro. En el caso de Santa Cruz, la empresa incorporó un tercer piso a inicios de mayo, lo que le permite ahora operar tres pisos completos en ese edificio.
“Aquí hemos triplicado el tamaño en los últimos dos años, y bajo los mismos términos de asociación con el propietario”, dijo.
Lo más relevante de esta expansión es que fue impulsada por la creciente demanda de un cliente actual. “Una empresa que originalmente ocupaba una oficina con 60 posiciones de trabajo creció hasta alcanzar 250 posiciones. Parte de nuestra promesa es acompañar a nuestros clientes en su crecimiento. Este caso lo ejemplifica perfectamente ya que comenzaron en medio piso y hoy ya ocupan el piso completo recientemente habilitado”, anotó.
La sede de Leuro, también en Miraflores (ubicada en la intersección de Benavides con Vía Expresa), también ha experimentado una expansión. El edificio —uno de los más grandes de Lima— alberga a compañías como Unilever, Kimberly-Clark y Mary Kay, entre otras. “Comunal opera allí desde antes de la pandemia. Comenzamos con aproximadamente 1,000 m2, y en los últimos meses hemos sumado dos medios pisos más, lo que nos lleva a casi 3,000 m2 en total”, indicó.
Tal crecimiento, remarcó, respondió al modelo de negocio de este coworking: el propietario, satisfecho con los resultados del modelo de renta variable, optó por ampliar la relación con Comunal. “Cuando un propietario regresa y te dice ‘quiero que tomes más metros en mi edificio’, sabes que la propuesta funciona. Es un círculo virtuoso: propietarios contentos, más metros disponibles, mayor oferta para nuestros clientes”, añadió Olazábal.
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La demanda en Leuro ha sido igualmente fuerte, pues el nuevo espacio está prácticamente ocupado al 100%, con solo una oficina aún disponible. “Esta ampliación, al igual que en Santa Cruz, se concretó recientemente, también durante mayo. La respuesta ha sido inmediata”, complementó.
Paralelamente a la apertura de la sede en San Borja, Comunal también ha potenciado su presencia en Miraflores, específicamente, con ampliaciones en sus sedes de Santa Cruz y Leuro. Foto: Comunal.
Inmobiliarias ponen los ojos en Comunal
El modelo de negocio de Comunal no solo está captando la atención de empresas y propietarios de inmuebles, sino que ahora está atrayendo el interés de desarrolladoras inmobiliarias que buscan integrarlo desde las etapas iniciales de sus proyectos. “Los desarrolladores ya nos buscan desde que tienen el terreno y están evaluando qué hacer con él. Nos piden que los acompañemos en el diseño de un proyecto de oficinas desde el inicio, con Comunal como operador y comercializador del espacio flexible”, acotó.
La clave está en la complementariedad de capacidades. Mientras los desarrolladores se encargan del terreno, la construcción y la búsqueda de inversionistas, Comunal aporta la experiencia operativa, comercial y un modelo probado de renta variable.
“El desarrollador, en muchos casos, no cuenta con la experiencia necesaria para operar oficinas. Ahí es donde entramos nosotros: podemos ayudar a estructurar un caso de negocio completo. Tienes el terreno, una buena construcción, un inversionista, y, además, una renta respaldada por un operador con un sólido historial como el nuestro”, agregó.
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Actualmente, Comunal mantiene tres conversaciones activas con desarrolladoras inmobiliarias en Lima. Según Olazábal, esto no necesariamente significa que Comunal será propietario del proyecto final, pues el inmueble puede ser vendido a un tercero. Sin embargo, lo importante es que el edificio ya nace con la opción de incluir un espacio de trabajo flexible operado por la firma.
“Dependiendo del tamaño del proyecto, podemos operar todo el edificio, como ocurre con San Borja, o bien una parte, como en Santa Cruz. La diferencia es que ahora estamos participando desde el diseño mismo del edificio, lo que marca una evolución natural del modelo”, concluyó.
