El Congreso de la República en Perú ha propuesto un proyecto de ley que busca establecer un marco normativo para los alquileres turísticos de corta duración como los ofrecidos a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking y similares. La iniciativa tiene como objetivo formalizar esta modalidad de hospedaje, garantizar estándares mínimos de seguridad y fomentar la recaudación fiscal.
Sin embargo, surgen interrogantes sobre la eficacia de la medida, considerando los desafíos de implementación, fiscalización y el impacto en los anfitriones.
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¿Qué propone el proyecto?
El proyecto de Ley N° 9084/2024-CR propone regular el alquiler turístico temporario en Perú, enfocado en inmuebles que se arriendan por periodos cortos, como los ofrecidos a través de plataformas digitales como Airbnb y Booking.
Define esta modalidad como una actividad distinta al hospedaje tradicional, limitada a contratos de hasta 30 días calendario, y establece la creación de un Registro Nacional de Alquiler Turístico Temporario, administrado por el Ministerio de Comercio Exterior y Turismo (Mincetur). La inscripción será obligatoria para inmuebles dedicados exclusivamente a esta actividad, con exención para las viviendas principales alquiladas ocasionalmente.
El proyecto también introduce medidas para garantizar estándares mínimos de seguridad, como contar con instalaciones en buen estado, extintores revisados anualmente y planes de evacuación visibles para los huéspedes.
No se exigirá licencia municipal para ofrecer el servicio, y las Juntas de Propietarios no podrán restringir esta actividad en inmuebles bajo régimen de propiedad horizontal. Además, establece un régimen sancionador que contempla multas de hasta 5 UIT (S/ 25,750, con valor del 2024) por incumplimientos, aunque permite subsanar infracciones antes de emitir sanciones definitivas.
Si bien la iniciativa asegura buscar reducir la informalidad y la evasión fiscal, así como aumentar la recaudación tributaria, plantea interrogantes sobre su implementación, como la capacidad de fiscalización del Estado y su impacto en pequeños anfitriones que operan de manera informal.
Además, el proyecto deja abierta la posibilidad de que el registro se convierta en un obstáculo administrativo para nuevos arrendadores, lo que podría limitar la oferta de alojamiento en el mercado turístico.
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Creación de un registro nacional de alquileres turísticos
Crosby Buleje, asociado principal del Estudio Echecopar, expresó su preocupación respecto a la efectividad de esta medida. En su opinión, el registro debería centrarse no solo en los propietarios de los inmuebles, sino también en aquellos que realmente prestan el servicio de alquiler.
Según Buleje, si solo se regula a los propietarios, la medida podría carecer de eficacia en términos de combatir la informalidad y la evasión fiscal.
Por otro lado, Hernán Velarde, socio de DLA Piper Perú y líder del área inmobiliaria, considera que el proyecto de ley es una medida positiva, ya que proporciona un marco regulatorio claro para los alquileres temporales.
Según Velarde, la normativa establece una diferencia clara entre los contratos de alquiler tradicionales y los de corto plazo, una tendencia que ya se observa en otros países como Estados Unidos.
Además, destaca que la ley aclara que los alquileres temporales en propiedades horizontales son legales y no pueden ser restringidos por las Juntas de Propietarios, resolviendo dudas comunes sobre si los reglamentos internos de los edificios pueden prohibir este tipo de actividad.
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Regulación de la Competencia
El proyecto también propone regular la competencia entre los servicios de hospedaje tradicionales y las plataformas digitales de alquiler.
Buleje sostiene que esto no tiene sentido, ya que ambos modelos de negocio son fundamentalmente diferentes. Los servicios de hospedaje están sujetos a estrictas regulaciones de calidad y deben ofrecer ciertos servicios complementarios, mientras que los alquileres a través de plataformas digitales no tienen los mismos requisitos.
De acuerdo con el abogado, regular estos modelos de negocio de manera similar podría no ser adecuado debido a las diferencias estructurales entre ambos.
Velarde, por su parte, ve la legislación como una opción saludable que establece reglas claras para todos los involucrados.
Aunque reconoce que pueden existir preocupaciones sobre seguridad debido al flujo constante de personas en los edificios por los alquileres de corto plazo, considera que la legislación brinda claridad y establece reglas para todos los involucrados.
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Límite de 30 días
Otra de las propuestas del proyecto es establecer un límite de 30 días para los alquileres temporales. Si se excede este plazo, el alquiler se regiría por las normas del Código Civil.
Buleje considera que esta medida no está justificada y podría generar complicaciones innecesarias.
Según él, el proyecto de ley establece un tope arbitrario sin considerar las particularidades del mercado de alquiler temporal, lo que podría alterar las condiciones que hoy permiten a estas plataformas operar de manera flexible.
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Intervención de las Juntas de Propietarios en el alquiler temporal
El proyecto de ley plantea que las Juntas de Propietarios no pueden prohibir el alquiler temporal de inmuebles a través de plataformas digitales, pero sí pueden imponer reglas mínimas de convivencia.
Buleje está de acuerdo en que no debería prohibirse el alquiler temporal, pero considera importante que se puedan establecer reglas razonables de convivencia. Estas reglas podrían incluir, por ejemplo, un control más estricto sobre las personas que ingresan al edificio, ya que en los alquileres temporales suelen entrar huéspedes diferentes con más frecuencia.
Velarde coincide en que no se debe prohibir el alquiler temporal, pero subraya que las juntas deberían poder establecer medidas razonables de control, como una supervisión más estricta sobre las personas que ingresan al edificio, dada la alta rotación de huéspedes en los alquileres temporales.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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