Según una ordenanza de la Municipalidade de Magdalena del Mar, quienes terminaban una obra debían cumplir con observaciones del Colegio de Ingenieros del Perú, reparar daños a propiedades vecinas y pagar multas relacionadas con denuncias antes de recibir el Certificado de Finalización de Obra. Frente a ello, Indecopi inició una investigación de oficio para determinar si estos requisitos eran legales.
Tras analizar las normas que regulan la construcción y los permisos municipales, la entidad concluyó que la ley solo exige que la municipalidad verifique si la obra se construyó según lo aprobado en la licencia, sin incluir requisitos adicionales.
Por ello, determinó que condicionar la entrega del certificado al cumplimiento de peritajes, reparaciones o pagos de multas constituye una barrera burocrática ilegal.
A partir de esta decisión, la municipalidad ya no podrá exigir estos requisitos, aunque sigue teniendo la facultad de fiscalizar y sancionar obras que generen problemas, siempre dentro de los procedimientos legales establecidos.
Se aclaró también que las multas municipales siguen vigentes y deben ser pagadas en los procedimientos correspondientes, y que los propietarios de predios colindantes aún pueden recurrir a la vía legal para reclamar daños ocasionados por obras.
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¿Qué es el certificado de conformidad de obra?
Angello Rivera, socio especialista inmobiliario de Osterling Abogados, explicó que el Certificado de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación con Variación (Modalidad C) es un documento emitido por las municipalidades que certifica que una construcción ha sido realizada conforme a los planos y especificaciones aprobadas previamente en la licencia de edificación, con ciertas modificaciones menores o variaciones que no afectan significativamente el proyecto original.
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El impacto en inmobiliarias y vecinos
Jesús Espinoza, exdirector de Indecopi y socio del Estudio Muñiz, explicó que la eliminación de este requisito implica que las inmobiliarias no estarán obligadas a demostrar la reparación de daños ni el pago de multas como condición para obtener el certificado de conformidad de obra.
“El certificado de conformidad de obra permite que las inmobiliarias continúen con el proceso de venta y de independización de las unidades inmobiliarias. Al eliminarse esta condición, se reconoce que la exigencia no estaba contemplada en la normativa”, detalló el exdirector de Indecopi.
Carlos Rodas Ramos, socio de Stucchi Abogados, indicó que los vecinos afectados por daños en sus propiedades cuentan con mecanismos legales para exigir reparaciones o compensaciones económicas. “El procedimiento más directo es la ejecución coactiva, que permite a la municipalidad requerir el pago de las multas y, en caso de incumplimiento, proceder con embargos sobre cuentas bancarias o bienes del infractor”, explicó.
Indecopi, en su resolución, precisó que la eliminación de la barrera burocrática no exime a las inmobiliarias de su responsabilidad en caso de daños a terceros, sino que determina que el pago de multas y reparaciones debe ser tratado de forma independiente al trámite del certificado de conformidad de obra.
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Alternativas de solución entre vecinos e inmobiliarias
Tanto Espinoza como Rodas Ramos señalaron que, en la práctica, muchas constructoras llegan a acuerdos con los vecinos para solucionar eventuales daños sin necesidad de recurrir a instancias judiciales. Entre las medidas más comunes se encuentran:
• Instalación de mallas protectoras para evitar la caída de escombros.
• Restricción de horarios y tránsito en la zona de la obra.
• Autorizaciones temporales para el uso de áreas cercanas durante la construcción.
• Compromisos de reparación de daños menores en acuerdos directos con los afectados.
“En muchos casos, las inmobiliarias prefieren negociar directamente con los vecinos para resolver cualquier inconveniente antes de que se convierta en un litigio”, explicó Rodas Ramos.
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Aplicación en otros distritos
Los abogados señalaron que, si bien la eliminación de esta exigencia se ha dado en Magdalena, sería necesario revisar si otras municipalidades han aplicado medidas similares en sus normativas locales. “Si en otros distritos se han establecido requisitos adicionales no contemplados en la ley, podrían ser revisados bajo el mismo criterio”, indicó Espinoza.
Finalmente, subrayaron que la resolución de Indecopi reitera que los procedimientos administrativos en materia de habilitaciones urbanas y edificaciones deben ajustarse a lo establecido en la ley nacional, sin imponer condiciones adicionales que restrinjan el acceso a trámites regulados.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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