La Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores aprobó una nueva ordenanza que pone en la mira a los propietarios de inmuebles alquilados. La comuna establece que los dueños o poseedores de inmuebles serán considerados responsables si estos son utilizados para actividades ilícitas o que infrinjan las normas municipales.
La medida municipal busca frenar el uso indebido de propiedades dentro del distrito, pero al mismo tiempo genera dudas sobre su implementación y el impacto que podría tener en quienes alquilan o administran predios sin conocimiento de las acciones de sus inquilinos. ¿Hasta qué punto puede responsabilizarse a un propietario por los actos de terceros? ¿Cómo garantizará la municipalidad que esta medida se aplique de manera justa y equitativa?
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¿Qué plantea la ordenanza de SJM?
La Ordenanza N° 538/MDSJM, aprobada por la Municipalidad de San Juan de Miraflores, establece que los propietarios o poseedores de inmuebles serán responsables solidarios si estos son utilizados para actividades ilegales o contrarias a las normas municipales, la moral, la seguridad, la tranquilidad o la salud pública.
La norma se aplica tanto a propietarios como a administradores de inmuebles y busca frenar la proliferación de actividades como la prostitución clandestina y el funcionamiento de locales sin licencia o actividades que generen riesgos para la comunidad, como la contaminación o el exceso de ruidos molestos.
El sustento legal de la ordenanza, se lee, está basada en la Constitución Política y la Ley Orgánica de Municipalidades (Ley N° 27972), que otorgan a los gobiernos locales la autonomía para regular y sancionar actividades dentro de su jurisdicción en defensa del bienestar común.
Según la municipalidad, las regulaciones existentes no eran suficientes para controlar ciertas prácticas, ya que muchos propietarios permitían o ignoraban que sus inmuebles fueran utilizados para fines ilícitos. La norma busca cerrar esta brecha legal, responsabilizando no solo al infractor directo, sino también a quienes permiten o facilitan dichas actividades a través del alquiler o cesión de sus propiedades.
En términos prácticos, la ordenanza establece multas de hasta el 200% de una UIT (hoy S/ 10,700), la clausura definitiva del local e, incluso, la posibilidad de denuncias penales si se incumplen las órdenes municipales, como el destapiado de inmuebles clausurados. Además, crea un ”registro de locales” donde se identificarán los inmuebles que operen sin licencia o estén involucrados en actividades ilegales, facilitando su fiscalización.
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Responsabilidad administrativa
Katia Pinedo, asociada en DLA Piper Perú, señala que la ordenanza podría vulnerar el principio de causalidad. La ley de Procedimiento Administrativo General indica que la responsabilidad debe recaer sobre quien ha generado la infracción. “La municipalidad está intentando imponer una responsabilidad solidaria a los propietarios, quienes solo tienen el control de firmar un contrato de arrendamiento”, detalla.
“Aunque se especifique un uso determinado, el propietario no puede controlar las acciones del arrendatario”, afirma. Pinedo también destaca que, en el ámbito inmobiliario, el arrendador puede establecer cláusulas contractuales que limiten el uso del inmueble, pero no tiene la capacidad de fiscalizar el día a día del inquilino.
Por su parte, Jorge Danós, socio del Estudio Echecopar, sostiene que, en el marco legal peruano, la responsabilidad solidaria solo puede imponerse a través de una ley y no mediante una ordenanza municipal. “Ejemplos de esto están en el Código Tributario o en leyes distributivas específicas”, explica.
El abogado enfatiza que la responsabilidad por infracciones es personal y no puede imponerse de manera solidaria sin dolo o negligencia grave del propietario. Además, critica el intento de la municipalidad de transferir funciones de fiscalización que son de su responsabilidad. “No se puede cargar al propietario con una responsabilidad que no le compete”, menciona.
Danós advierte que esta ordenanza podría replicarse en otras municipalidades, ya que tienden a copiar prácticas de otras jurisdicciones. Esto podría generar un “efecto dominó” de regulaciones similares que afectarían a más propietarios, imponiendo responsabilidades indebidas y generando cuestionamientos legales en diversos distritos.
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¿Es posible ir a la cárcel por culpa de mi inquilino?
María Fernanda Gutiérrez, asociada senior del Estudio Olaechea, precisa que un propietario no puede ser responsable penalmente por las acciones de un inquilino a menos que exista participación directa o que su conducta se enmarque en un tipo penal específico. “Solo si el propietario alquila un inmueble conociendo que se utilizará para actividades ilícitas, podría ser considerado cómplice”, indica Gutiérrez. Agrega que, en situaciones donde se demuestre conocimiento y complicidad, como en casos de favorecimiento de la prostitución, sí podría establecerse una responsabilidad penal.
Sin embargo, aclara los limites de esta norma. “La ordenanza se limita al ámbito administrativo y no establece mecanismos claros para la comunicación de posibles delitos a la Fiscalía. Sería recomendable que la normativa incluya mecanismos para la comunicación de posibles delitos a las autoridades competentes”, precisa.
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En caso de que los propietarios se sientan afectados por la aplicación de esta ordenanza, podrían recurrir a vías legales, incluyendo acciones de amparo o cuestionamientos ante el Poder Judicial para determinar su compatibilidad con la Constitución.
“En nuestro país, la responsabilidad solo se establece por ley. Esto no es el Código Civil, la responsabilidad solo se establece por ley”, reiteró Danós. Pinedo y Gutiérrez coinciden en que los propietarios podrían impugnar la medida si consideran que se están vulnerando sus derechos.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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