Este último domingo se oficializó en El Peruano la aprobación del Plan de Desarrollo Urbano (PDU) para Lima Norte, instrumento que la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) desarrolló durante más de 1 año. Con esta guía, la comuna busca que esta área de Lima, que aglomera 8 distritos, se convierta en el próximo “hub logístico-económico metropolitano” al 2034.
Así lo indica el PPT que presentó la Comisión Metropolitana de Desarrollo Urbano, Vivienda y Nomenclatura de la MML para presentar el PDU a los regidores metropolitanos que luego aprobaron este plan.
A diferencia de lo que ocurre en la zona de influencia del puerto de Chancay, este PDU se aprobó sin inconvenientes, al ser de total jurisdicción de la MML. Pero la alta vivienda informal será su principal problema para enfrentar.
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Los proyectos que harán crecer a Lima Norte
En el PDU, la MML estima que Lima Norte tendrá 3.6 millones de habitantes al 2034, con una tasa anual de crecimiento del 2.97%. Hoy tiene 2.8 millones.
Esto se calculó a partir del impacto que tendrían las infraestructuras portuarias, logísticas y aeroportuarias en la zona. Lo anterior traería a su vez una “redistribución de las personas debido a los empleos directos e indirectos”, según la MML.
De los 8 distritos que conforman Lima Norte, los que mayor crecimiento experimentarían serían Ancón, Santa Rosa y Carabayllo. ¿Qué proyectos explicarían este impulso demográfico? La MML lista al puerto de Chancay, pero a otros más también, que pronto darán pasos importantes.
Está en este grupo el Parque Industrial de Ancón (PIA), que ProInversión promete adjudicar, tras años de espera, antes que acabe el 2025. De igual forma se incluye al nuevo Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, recientemente inaugurado, y la ampliación de los muelles del puerto de Callao, que también está en curso.
Se menciona también a la futura Ciudad Bicentenario, proyecto inmobiliario de 200 hectáreas que la MML desarrolla junto al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) en Ancón. Si bien se ejecutará a mediano plazo, se busca que sea un proyecto que albergue a más de 100 mil habitantes y ordene el flujo de personas entre el PIA y el puerto de Chancay.
Otros proyectos incluidos en esta lista son la carretera Panamericana Norte, su interconexión con la vía Canta-Callao, y la Carretera Central, cuya nueva versión, que es el proyecto de inversión pública más costoso en cartera del Estado peruano, iniciará construcción este año.
Aldo Facho, presidente de la Comisión Nacional de Urbanismo del Colegio de Arquitectos del Perú (CAP), resaltó que el PDU de Lima Norte es, en realidad, el primer en su clase, tras la aprobación de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (LDU) en 2021 y el Plan de Desarrollo Metropolitano al 2040 (PLANMET) de Lima.
“Es el primero de los 5 que tiene que aprobar la MML en el marco del PLANMET. Aparte, también es de los primeros en el marco de la LDU. Es relevante porque la ley busca mejorar la habitabilidad y darle sostenibilidad a las ciudades en el futuro”, destacó.
Por su parte, Milton Von Hesse, extitular del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), saludó que se haya aprobado el PDU, pero puso énfasis en que no puede quedarse en papeles.
“No puede ser un esfuerzo en vano. Debemos acostumbrarnos a institucionalizar estos planes, en el camino pueden afinarse, pero hay que aprender a respetar el planeamiento en general”, recalcó.
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Demora en Chancay generará “presión”
El ordenamiento que la MML quiere hacer con Lima Norte contrasta seriamente con la situación del área de influencia directa del puerto de Chancay (el distrito del mismo nombre, Aucallama y la provincia de Huaral).
Como reconoció el viceministro de Urbanismo y Vivienda, David Ramos, a Gestión, los PDU correspondientes a este espacio están entrampados. El MVCS los entregó en diciembre, pero la Municipalidad Provincial de Huaral se niega a aprobarlos por un desacuerdo en una vía de evitamiento. Aparte, indicó que por la Ley Orgánica de Municipalidades, el MVCS no puede hacer mucho más para que Huaral apruebe el PDU.
¿De seguir demorando su aprobación, afectaría la labor de la MML con Lima Norte? Para Facho no hay duda de ello.
Rafael López Aliaga, alcalde de Lima, encabezó la sesión del Concejo Metropolitano de Lima donde se aprobó el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Norte 2025-2034. Foto: MML.
“El riesgo para Lima Norte es que la presión informal que se ha generado en Chancay afecte el desarrollo de la zona, sobre todo de Ancón, buscando mantener esa tendencia de ocupación que ya se viene dando”, advirtió el vocero del CAP.
Von Hesse coincidió y planteó que, si bien es verdad que la aprobación del PDU es una competencia municipal, el MVCS como ente rector no debería quedar apartado sí, como en el caso de Chancay, financió el instrumento.
“El MVCS podría plantear que, distrito que no tenga su PDU aprobado a diciembre, no recibirá recursos para obras de agua y saneamiento. Transportes debería sumarse para vías nacionales que atraviesen esos territorios. Tenemos que empezar a castigar a los que no cumplan con el deber ser”, exigió.
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Bono para desarrollo inmobiliario
La nueva propuesta de parámetros urbanísticos y edificatorios que tendrá Lima Norte incluye un incentivo para los desarrolladores inmobiliarios formales.
Según el PDU, la altura total que autorizarán las municipalidades se definirá a partir de 2 caminos: la fijada en normas más otra “ganada con incentivos”.
A esta bonificación, a su vez, podrá accederse vía otros dos caminos. El primero consiste en cumplir al menos 6 de las 13 consideradas “buenas prácticas edificatorias”.
Entre ellas están considerar estacionamientos para bicicletas, edificar un conjunto residencial en lotes mayores a 2,500 metros cuadrados (m2) y colocar retiros laterales y posteriores desde el primer piso de las edificaciones.
El segundo camino es construir las llamadas Viviendas de Interés Prioritario (VIP), con el bono “Salvando Vidas” del MVCS, que se llama así porque su fin es atender a familias que viven en zonas de riesgo no mitigable.
Así, la MML busca corregir una delicada situación en Lima Norte, donde hay más de 520 mil pobladores asentados en sectores críticos, el 26.9% del total en Lima Metropolitana. Aparte, el déficit habitacional asciende a 219 mil viviendas, el segundo más alto en toda la ciudad, detrás de Lima Este.
Para Facho, si bien la estrategia es interesante, hace falta que el reglamento del PDU, que también debe aprobarse pronto, precise, por ejemplo, qué buenas prácticas edificatorias pesarán más en la entrega de bonificaciones, entre otras consideraciones.
“Son estímulos para que la ciudad se modele diferente. En el mecanismo para VIP debe estar claro si funcionará como un canje, haces una casa y se da el bono; o si habrá una compensación económica asociada a ello”, profundizó.
Periodista económico con más de 5 años de experiencia en el rubro. Licenciado en Comunicaciones por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Antes fui parte del equipo fundador del medio digital Sudaca. Cubro temas vinculados a proyectos de inversión público y privada en más de una modalidad y hago seguimiento a diversos sectores económicos.
