En muchos barrios, es común ver viviendas que también funcionan como negocios, como bodegas, peluquerías o pequeños talleres. Sin embargo, no siempre está permitido usar una casa para actividades comerciales, ya que las reglas varían según la zona y las disposiciones de cada municipalidad.
Recientemente, se emitió una resolución que aclara qué tipo de restricciones pueden aplicarse y hasta qué punto es posible emprender desde casa sin infringir la normativa.
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¿Qué ocurrio?
El caso surgió a partir de una denuncia contra normas municipales que prohíben el funcionamiento de bodegas en ciertas calles de una zona residencial. Según el reglamento vigente, en estas áreas solo se permiten viviendas, por lo que abrir un negocio no es una opción en estos casos.
Además, la resolución analizó otra restricción que limita al 35% del área del lote el uso de viviendas para actividades comerciales en zonas con regulaciones especiales. Se determinó que esta medida no es una barrera burocrática ilegal, sino una disposición dentro de las facultades municipales para ordenar el desarrollo urbano. Es decir, en algunos casos se permite que una parte del inmueble se use con fines comerciales, pero dentro de ciertos límites.
Con este pronunciamiento, se reafirma que cada municipalidad tiene la potestad de definir qué actividades pueden realizarse en cada zona, según su planificación territorial. Para quienes desean emprender desde casa, es clave revisar la normativa vigente en su distrito y verificar si su actividad está permitida o si existen restricciones que limiten su funcionamiento.
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Regulaciones Generales y Zonificación
Las regulaciones municipales establecen qué tipos de actividades económicas pueden desarrollarse en determinadas zonas. Según el abogado Alex Sosa, socio del estudio Muñiz, cualquier persona puede disponer de su vivienda para actividades comerciales, siempre que se respeten las condiciones de la zonificación establecida.
Por ejemplo, en zonas residenciales, las actividades comerciales pueden estar prohibidas o restringidas según la normativa local. En algunos casos, el incumplimiento de estas disposiciones puede generar sanciones administrativas.
Sosa señala que las excepciones a estas restricciones son limitadas, ya que las municipalidades son las únicas entidades con facultad para modificar la zonificación. Sin embargo, las restricciones pueden ser impugnadas si se considera que no están debidamente justificadas.
Además, resaltó que, aunque ciertos negocios puedan estar operando en una zona restringida, ello no implica que tengan un derecho adquirido, sino que podrían estar funcionando sin licencia y sin la debida fiscalización de la municipalidad correspondiente.
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Restricciones Específicas en Áreas Residenciales
Carlos Rodas Ramos, socio de Stucchi Abogados, explicó que en determinadas zonas residenciales existen restricciones específicas para la instalación de actividades comerciales debido a consideraciones urbanísticas y ambientales.
En algunas áreas, la normativa municipal permite la operación de ciertos negocios solo en avenidas principales, mientras que en calles secundarias las actividades comerciales pueden estar restringidas o prohibidas. Esto responde a la planificación municipal basada en criterios de movilidad y abastecimiento comercial, para evitar congestión vehicular y problemas logísticos.
Además, Rodas Ramos indicó que las municipalidades pueden establecer restricciones adicionales cuando una zona se encuentra dentro de áreas protegidas o de amortiguamiento ambiental, como ocurre con ciertas zonas de protección ecológica o acuíferos subterráneos.
En estos casos, la normativa puede limitar tanto la actividad comercial como la altura de las edificaciones para evitar impactos negativos en la infraestructura y el medio ambiente.
Excepciones
Sosa explicó que en caso de restricciones por zonificación, el propietario puede presentar un cuestionamiento formal a la municipalidad para solicitar una evaluación del caso.
En algunos casos, la cercanía de una propiedad a una zona donde sí se permiten ciertas actividades comerciales podría ser un argumento válido para reconsiderar una restricción específica.
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Límite del 35% del Área del Lote para Actividades Comerciales
Otro aspecto abordado en el análisis normativo es la limitación que establece que hasta el 35% del área del lote puede destinarse a actividades comerciales en una zonificación residencial de densidad media (RDM).
Rodas Ramos indicó que este criterio permite que en edificaciones unifamiliares dentro de estas zonas residenciales, los propietarios puedan destinar parte del inmueble a actividades comerciales compatibles con la normativa vigente.
Sin embargo, este permiso está sujeto a regulaciones locales y no implica una autorización general para operar cualquier tipo de negocio.
En primera instancia, la Comisión de Indecopi consideró que las municipalidades no estaban habilitadas para imponer este tipo de restricciones. Sin embargo, en segunda instancia, la Sala determinó que esta disposición no era una limitación, sino una facultad que permite el desarrollo de ciertas actividades comerciales en edificaciones unifamiliares.
Rodas Ramos destacó que este tipo de regulaciones buscan equilibrar la posibilidad de generar actividad comercial sin afectar el carácter residencial de las zonas urbanas.
No obstante, también advirtió que la falta de fiscalización municipal puede llevar a que algunos negocios operen sin respetar los límites establecidos por la zonificación, lo que puede generar conflictos con la comunidad o con la autoridad local.
Impacto en la Infraestructura y el Ordenamiento Urbano
Rodas Ramos subrayó que la normativa municipal no solo responde a criterios urbanísticos y de ordenamiento territorial, sino también a factores como la accesibilidad, la capacidad de las vías de transporte y la seguridad estructural. En algunos casos, la prohibición de actividades comerciales en ciertas zonas se justifica en la necesidad de evitar sobrecarga en la infraestructura urbana y reducir el impacto ambiental.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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