El Ppleno del Congreso aprobó recientemente una nueva Ley de Vivienda de Interés Social (VIS), priorizando el acceso a estos inmuebles para las personas en situación de pobreza o pobreza extrema, o de vulnerabilidad social.
Con esto, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) deberá establecer las características de las VIS considerando la brecha del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, y los fondos del Estado destinados a los programas de acceso.
Para la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), esta nueva normativa está compuesta tanto por aspectos positivos como por áreas que requieren ajustes urgentes para garantizar efectividad en el fomento de la inversión formal.
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Cambios que traería nueva ley de vivienda social
Una de los cambios que establece la nueva ley es que, para la construcción de viviendas sociales, se deberán tener terrenos con una zonificación aprobada por la municipalidad y estar incluidos en los planes de ordenamiento de la ciudad.
S precisa que estos terrenos deben tener, como mínimo, un proyecto de habilitación urbana aprobado, incluyendo los proyectos donde la habilitación y la construcción se hacen de manera simultánea.
La aprobación de los instrumentos de planificación urbana de las municipalidades deberá estar lista en un plazo de 90 días calendario tras la publicación de la ley, que aún deberá ser evaluada por el Poder Ejecutivo para su observación o promulgación.
De acuerdo con los gremios inmobiliarios, la exigencia de que los proyectos de habilitación urbana se desarrollen solo en terrenos con zonificación aprobada dentro de los planes de desarrollo urbano, es uno de los cambios que genera “más ruido”.
El representante de la inmobiliaria Menorca Inversiones y presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú), Antonio Amico, precisó que la realidad del Perú es que prácticamente no hay muchos municipios preparados para cumplir los requisitos que se están estableciendo.
“Lo que ha pasado es que no han considerado que desde la promulgación de la ley Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), en julio del 2021, había 18 meses establecidos para la formulación o autorización de estos famosos Planes de Desarrollo Urbano (PDU). Pero, habiendo transcurrido 45 meses, se estima que solo hay un 12% de las municipalidades provinciales que tienen algún tipo de instrumento vigente. Esto es grave”, comentó a Gestión.
Esto podría generar condiciones inadecuadas para dinamizar la oferta de las viviendas de interés social, pues paralizaría las inversiones en habilitaciones urbanas fuera de Lima, advirtió la CODIP.
“Si no se dan estas inversiones, ya sea de habilitaciones urbanas o multifamiliares, el gran ganador siempre es la informalidad y el tráfico de terrenos. Tenemos que hablar en el ministerio para cambiar ese plazo, porque las municipalidades provinciales no lo están trabajando”, explicó el presidente de la CODIP, José Espantoso.
Para corregir ese problema, Espantoso propone mesas de trabajo conjuntas con academia, gremios profesionales -como el Colegio de Arquitectos-, gremios empresariales y el ministerio, ofreciendo asistencia técnica región por región a las municipalidades.
Además, sugiere que el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) utilice sus mecanismos para “premiar con recursos” a las municipalidades que cumplan objetivos, siendo uno de ellos la aprobación de su los PDU.
Sin coordinación entre el Gobierno y el Congreso para legislar sobre vivienda social
En tanto, Amico consideró que otra observación sería la falta de diferenciación entre los segmentos que busca priorizar para el acceso a VIS, lo cual tendrá que ser especificado en una eventual nueva reglamentación del MVCS.
Sin embargo, el hecho de que el reglamento de vivienda social haya sido cambiado recientemente, en abril, también genera preocupación al sector inmobiliario.
“Todos estábamos trabajando con el reglamento que se había emitido y ahora sale una ley con otra. Eso genera un poco de incertidumbre. En todo caso demandamos un poco más de coordinación entre ambos poderes del Estado en aras de la predictibilidad, que es muy importante para la inversión privada”, señaló Espantoso.
Por otro lado, apuntó que la derogación de algunos artículos de la ley de Desarrollo Urbano Sostenible -que regulaban la obligación del Estado en la provisión de VIS, la densificación del suelo urbano y la adjudicación de terrenos- también genera algunas preocupaciones pues podría continuar con las disputas entre las inmobiliarias y los municipios.
“Se abre la posibilidad que los municipios excluyan en sus planes territoriales las condiciones y clasificaciones de suelo para la VIS. Creemos que cada municipalidad debe fijar en algún lado de su municipio zonas donde sí se puede hacer vivienda de interés social y asequible”, refirió.
¿Hay aspectos positivos en nueva ley de vivienda social?
Aparte de la necesidad de eleva la VIS a la categoría de una ley específica, Espantoso destacó la creación del concepto de “vivienda única” dentro del subsidio habitacional indirecto.
De acuerdo con la ley, la figura de la “Vivienda Única”, dirigida a quienes no poseen una vivienda y no han recibido apoyo del Estado antes, se implementa mediante subsidios habitacionales indirectos, para lo cual el Fondo MiVivienda coordina con entidades financieras.
Esto, según Espantoso, abre una ventana para reincorporar el ‘tramo cinco’ (viviendas entre S/ 300,000 a S/ 400,000) del crédito Mi Vivienda en la categoría VIS, lo cual había venido siendo solicitado por los gremios inmobiliarios.
“Es un tema que veníamos peleando en el ministerio y esta ley abre la puerta para otra vez volver a coordinar. El tramo cinco no recibe subsidio, pero es un generador de mucha inversión inmobiliaria”, recordó.
Además, también consideró positivo que la ley no establezca áreas mínimas para departamentos ni lotes, ni otras condiciones de diseño, tras el rechazo del gobierno a la propuesta de las inmobiliarias.
El representante de CODIP reiteró que establecer un límite mínimo de 40 metros cuadrados (m2) para la construcción de departamentos, como lo dicta ya un reglamento vigente, fue un error, ya que el mercado ha demostrado absorber unidades más pequeñas de 32 m2 o 35 m2 que funcionan como una primera vivienda, especialmente en complejos multifamiliares con áreas comunes.
En ese contexto, recordó que actualmente el déficit habitacional no viene mejorando con esas condiciones, con 1.9 millones de familias que no tienen acceso a una vivienda adecuada.
Licenciada en Ciencias de la Comunicación por la Universidad de San Martín de Porres con experiencia en radio, tv, redes sociales y medios impresos. Escribo y hablo sobre economía y finanzas desde el 2020.
