En los edificios multifamiliares del Perú, las juntas de propietarios enfrentan un desafío recurrente: cómo gestionar la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento.
Una de las respuestas más frecuentes ha sido restringir el acceso a áreas comunes como medida para incentivar el cumplimiento. Sin embargo, esta práctica ha dado lugar a controversias legales sobre su validez y los derechos que podrían estar en juego.
La normativa no permite restricciones generales
La Ley N° 27157, que regula la propiedad horizontal en Perú, reconoce el derecho de los propietarios al uso de los bienes comunes y la obligación de contribuir con los gastos asociados.
Tanto Katia Pinedo, asociada de DLA Piper Perú, como Edgard Ramírez, asociado del Estudio Linares, coinciden en que la normativa no autoriza expresamente la restricción del uso de áreas comunes como sanción frente a la morosidad.
Lo que sí permite el reglamento es limitar la participación del moroso en las juntas de propietarios. En esos casos, el propietario puede asistir con voz, pero no tiene derecho a voto ni es considerado para efectos del quórum.
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Servicios esenciales no pueden ser interrumpidos
Una de las dudas más comunes es si la junta puede cortar servicios como el agua, la luz en zonas comunes o el ascensor.
De acuerdo con ambos especialistas, estas acciones son contrarias a la ley. El reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal considera estos servicios como bienes comunes intransferibles y obligatorios. Su suspensión puede afectar derechos fundamentales como el acceso a la vivienda, al agua, a la dignidad e incluso a la propiedad, protegidos por la Constitución.
Cortar el ascensor, por ejemplo, no solo compromete la habitabilidad del inmueble, sino que ha sido calificado por el Poder Judicial en casos recientes como una medida desproporcionada que vulnera principios constitucionales.
Áreas recreativas sí podrían restringirse, con condiciones
En la práctica, se ha hecho una distinción entre áreas comunes necesarias para la habitabilidad (como pasillos, escaleras o ascensores) y aquellas de uso recreativo o no esencial (como salones de eventos, piscinas o gimnasios). Aunque esta distinción no está recogida expresamente en la ley, ha sido reconocida por tribunales y especialistas como un criterio válido.
Según Ramírez, los bienes recreativos no son indispensables para el uso pleno del inmueble, por lo que su acceso podría ser limitado a propietarios morosos, siempre que el reglamento interno lo contemple o exista un acuerdo adoptado válidamente por la junta.
Pinedo coincide en que este tipo de sanción solo puede aplicarse si está previamente definida en el reglamento o ha sido aprobada en asamblea.
Áreas comunes. (Foto: Difusión)
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El reglamento interno como base para cualquier medida
Ambos abogados subrayan que el reglamento interno de la edificación es el instrumento que determina las reglas de convivencia, el uso de bienes comunes y las medidas frente al incumplimiento de obligaciones.
Sin ese sustento, cualquier sanción adoptada por la junta podría ser cuestionada legalmente e incluso impugnada por el propietario afectado.
En algunos casos, si un acuerdo de la junta impone una sanción sin base legal, el propietario podría reclamar judicialmente por la vulneración de sus derechos. Incluso si se encuentra en mora, podría impugnar el acuerdo si demuestra que la deuda no existe o que se ha lesionado un derecho fundamental.
Mecanismos legales para el cobro de deudas
La legislación vigente contempla herramientas legales específicas para que las juntas de propietarios puedan gestionar las deudas.
Una de ellas es el proceso ejecutivo por mora, que permite iniciar una demanda sin necesidad de conciliación si el propietario ha acumulado al menos tres meses de deuda. Esta vía se encuentra prevista en el artículo 157 del reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal.
Además, se permite la aplicación de intereses o penalidades (si están contemplados en el reglamento), el embargo de bienes, la restricción del derecho a voto en juntas, e incluso el reporte del propietario a centrales de riesgo. Según Ramírez, estas medidas deben ser acordadas por la junta y ejecutadas por su presidente o representante legal.
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El Poder Judicial ha fijado límites
Casos relacionados con la restricción del uso de áreas comunes han llegado al Poder Judicial en años recientes. Ramírez señala que los jueces han considerado tres criterios principales al evaluar la legalidad de estas sanciones: la legitimidad del acuerdo adoptado, la proporcionalidad de la medida frente a la deuda y la protección de los derechos fundamentales del propietario afectado.
En general, se ha admitido que es posible restringir el acceso a áreas recreativas, pero no así a bienes esenciales para la habitabilidad. En todos los casos, el criterio ha sido evitar sanciones que resulten excesivas o que afecten el uso mismo de la vivienda.
Publicar listas de morosos no es legal
Una práctica que ha sido cuestionada en algunos condominios es la publicación de listas de morosos en zonas comunes, como entradas o ascensores. Según Ramírez, esta acción puede vulnerar el derecho a la intimidad y la protección de datos personales. En su lugar, recomienda notificar individualmente al propietario afectado y recurrir a las vías legales establecidas.
Estrategias alternativas para enfrentar la morosidad
Frente a estos límites, ambas fuentes recomiendan que las juntas de propietarios adopten medidas preventivas y de comunicación. Informar de manera transparente sobre los gastos comunes, ofrecer facilidades de pago o enviar recordatorios personalizados puede ser más efectivo que aplicar sanciones.
También se sugiere considerar planes de pago, acuerdos extrajudiciales, beneficios por puntualidad e incluso incentivos como descuentos. En última instancia, si estas medidas no surten efecto, se puede iniciar el proceso judicial correspondiente.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
