La propiedad de los terrenos es un tema regulado estrictamente por la ley. Para ser reconocido como propietario en Perú, es necesario contar con un título inscrito en Registros Públicos o, en casos excepcionales, obtener una declaración judicial que valide la adquisición del terreno por prescripción tras años de posesión pacífica y continua.
Sin embargo, ¿qué ocurre cuando los ocupantes no tienen esta documentación, pero han utilizado el terreno durante mucho tiempo? ¿qué ocurre cuando se trata de terrenos estatales?
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¿Qué ocurrió?
La Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) presentó una demanda en 2019 para recuperar un terreno estatal ocupado durante más de una década. Los ocupantes argumentaron que habían construido en el terreno con autorización municipal y cumplido con el pago de impuestos, además de solicitar la compra directa del terreno.
Sin embargo, no presentaron documentos que acreditaran derechos de propiedad. En primera instancia, el Juzgado Civil de Talara declaró fundada la demanda de la SBN, decisión confirmada por la Sala Civil de Sullana, concluyendo que los ocupantes no tenían un título válido y que la ocupación era de mala fe.
En el recurso de casación presentado por los ocupantes, se alegó que habían adquirido el terreno por prescripción antes de la entrada en vigor de la Ley Nº 29618, que protege los bienes estatales de ser adquiridos mediante este mecanismo.
La Corte Suprema analizó los argumentos y determinó que no existía una declaración judicial firme que acreditara la prescripción adquisitiva. Además, se consideró que los ocupantes actuaron con conocimiento de que el terreno era propiedad del Estado, lo que desvirtuaba cualquier alegato de buena fe.
Con ello, declaró infundado el recurso, reafirmando que los terrenos estatales son imprescriptibles según la ley vigente y que, sin un título inscrito o una resolución judicial que confirme derechos sobre la propiedad, no es posible oponer reclamos frente al Estado. Se ordenó la restitución del terreno a favor de la SBN, subrayando la importancia de respetar los requisitos legales para acreditar propiedad en casos similares.
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Prescripción adquisitiva: ¿qué es y cómo funciona?
La prescripción adquisitiva es un mecanismo legal que permite a una persona convertirse en propietaria de un inmueble después de poseerlo de forma pública, pacífica y continua durante un tiempo determinado.
David Encinas Zevallos, socio del área de Derecho Inmobiliario y de la Construcción en Rodríguez García & Encinas, explica que este derecho no se adquiere automáticamente, ya que requiere un reconocimiento legal, ya sea mediante un proceso judicial o notarial. Además, el tiempo necesario para adquirir la propiedad depende de la existencia o ausencia de un vínculo con el anterior propietario: si existe un título, el periodo es de cinco años, y si no existe, el plazo es de diez años.
Encinas enfatiza que no basta con haber estado en el inmueble; la posesión debe cumplir con ciertos requisitos, como ser notoria para todos, ejercerse sin conflictos legales, y mantenerse de manera ininterrumpida. Además, es fundamental que el poseedor pueda acreditar el uso del inmueble mediante documentos como recibos de pago de arbitrios o servicios básicos, o cualquier otra evidencia que demuestre el control efectivo sobre la propiedad.
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Los bienes del Estado son imprescriptibles
Andrea Pinillos, asociada senior en Rebaza, Alcázar & De las Casas, subraya que los bienes registrados como propiedad estatal están protegidos por su carácter imprescriptible. Esto incluye terrenos inscritos a favor del Estado en los Registros Públicos, cuya información se presume conocida por todos los ciudadanos. Según Pinillos, no es posible que una persona adquiera un terreno estatal a través de la prescripción adquisitiva, incluso si cumple con los requisitos de posesión durante años.
En casos específicos, como los asentamientos humanos, la ocupación de terrenos estatales ha sido regularizada mediante políticas públicas. Sin embargo, estas decisiones discrecionales del Estado no tienen relación con la prescripción adquisitiva.
“El Estado puede optar por titularizar terrenos ocupados de manera informal, pero esto se da dentro del marco de programas sociales y no como resultado de una prescripción”, señala Pinillos.
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El proceso de reivindicación
Cuando el Estado busca recuperar un terreno ocupado sin autorización, puede iniciar una acción de reivindicación. Según Encinas, esta herramienta legal permite al propietario legítimo, en este caso el Estado, reclamar la devolución del inmueble.
“La reivindicación es el mecanismo mediante el cual el propietario recupera un bien que está siendo poseído sin título válido”, explica.
En este tipo de procesos, es el juez quien evalúa si el ocupante cumple con los requisitos legales para permanecer en el terreno. Si no los cumple, se ordena el desalojo, que generalmente incluye el apoyo de la Policía Nacional para garantizar su ejecución.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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