Escribe: Francisco Pantigoso Velloso da Silveira, catedrático de las Universidades del Pacífico y UPC
El sistema tributario peruano ha venido sosteniendo, desde la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N.º 1425 en 2019, una doctrina formalista que impone tributar por rentas devengadas, incluso si estas no han sido efectivamente percibidas.
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Esta regla, aplicada a las rentas de primera categoría por arrendamiento de inmuebles, ha derivado en una situación crónica de desajuste entre la realidad económica de los contribuyentes y sus obligaciones fiscales.
El reciente Proyecto de Ley 7041/2023-CR, denominado “Arrendamiento Justo”, aprobado en primera votación por el Congreso, pretende corregir este desfase, proponiendo que el impuesto se aplique sobre rentas efectivamente percibidas. ¿Se trata de un cambio estructural hacia una tributación más justa o de una promesa con escaso impacto real?
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Devengo vs. realidad económica
Conforme al artículo 57° de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR), actualmente se considera que la renta por arrendamiento se genera en el momento en que nace el derecho a cobrarla.
Esta norma implica que, incluso ante un inquilino moroso, el propietario está obligado a pagar el impuesto correspondiente, lo que desnaturaliza la lógica de la capacidad contributiva prevista en la Constitución. El dictamen congresal reconoce esta incongruencia y postula el cambio al criterio del percibido, siguiendo el modelo aplicado a otras rentas como las de segunda, cuarta y quinta categorías.
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¿Quiénes se ven más afectados?
Según el dictamen legislativo, más de 1.25 millones de viviendas son alquiladas en el Perú, y el 16.3 % de los hogares se encuentra en situación de arrendamiento. Esta cifra revela la magnitud de contribuyentes afectados por el esquema actual, en especial los pequeños propietarios que dependen del alquiler como fuente principal o única de ingresos.
Para ellos, el devengo representa una carga injustificada: deben adelantar impuestos sobre rentas que ni siquiera saben si llegarán a percibir. Esta presión fiscal ha fomentado conductas de informalidad y subdeclaración.
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¿Qué propone el Proyecto de Ley?
El Proyecto de Ley propone modificar el literal b) del artículo 57° de la LIR para que las rentas de primera categoría se imputen al ejercicio en que se perciban. Esta modificación no solo se ajusta al principio de legalidad (art. 74° de la Constitución), sino que también se alinea con la doctrina de la capacidad contributiva, entendida como la aptitud de una persona para soportar tributos en función de su riqueza real.
A nivel internacional, varios países ya aplican este principio al ingreso por alquileres.
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Riesgos y oportunidades de la transición
Si bien la propuesta representa un avance normativo, su aplicación genera desafíos técnicos. La Sunat deberá ajustar sus mecanismos de fiscalización, ya que verificar la percepción efectiva del ingreso es más complejo que constatar el devengo.
Este reto, sin embargo, puede convertirse en una oportunidad para fomentar la formalización: los arrendadores tendrán mayores incentivos para declarar sus ingresos si no se ven forzados a adelantar impuestos. Es decir, en el corto plazo podría existir un impacto negativo en la recaudación, pero a largo plazo el sistema podría volverse más sostenible y justo.
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¿Avance concreto o ilusión normativa?
Aunque el proyecto ha sido aprobado en primera votación, su entrada en vigencia está condicionada a su publicación en 2025 para que rija recién a partir del 1 de enero de 2026. Este plazo dilata su aplicación y deja abierta la posibilidad de que la reforma quede truncada.
Además, el hecho de que el MEF y la Sunat se hayan opuesto al proyecto anticipa un posible entrampamiento normativo. Si el Ejecutivo no asume una posición constructiva, el “arrendamiento justo” podría convertirse solo en una idea atractiva pero finalmente inoperante.
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Conclusión: pasar del discurso a la acción
La propuesta legislativa en torno al “arrendamiento justo” representa una inflexión relevante en la forma como el Estado reconoce la relación entre ingreso y obligación tributaria.
Si bien su implementación exige ajustes institucionales, el objetivo de alinear el tributo con la capacidad contributiva efectiva del arrendador es coherente con una tributación moderna, equitativa y funcional.
No obstante, el riesgo de que esta reforma quede como una declaración de buenas intenciones exige vigilancia ciudadana y voluntad política para concretarla. El verdadero reto no es aprobar leyes justas, sino convertirlas en realidades operativas. ¡A la acción, señores!
Catedrático de las Universidades del Pacífico y UPC. Director de la Maestría en Tributación de la UPC
