Escribe: Carlos Gallardo Torres, gerente general del Instituto Peruano de Economía (IPE)
El modelo actual de desarrollo de vivienda no es sostenible: impide el desarrollo de ciudades más seguras, conectadas y productivas, y limita las oportunidades para millones de peruanos.
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Bajo este modelo, el desarrollo informal de vivienda es altamente rentable para los promotores ilegales que invaden, lotizan y trafican terrenos prometiendo que los servicios llegarán en un futuro. Además, mantiene al Estado en un rol reactivo para la provisión de servicios y asignación de recursos para promover vivienda formal, que llegan muy tarde, son insuficientes y se asignan ineficientemente.
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En el estudio del IPE próximo a publicarse “Contribución de la vivienda formal al cierre de brechas sociales”, analizamos cómo en las últimas dos décadas el crecimiento urbano en el Perú ha sido mayoritariamente informal. De los 2.5 millones de viviendas nuevas construidas desde el 2007, 1.6 millones (63%) fueron informales.
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El reciente sismo y las advertencias de expertos sobre los daños que podría provocar en la vida y propiedad de miles de personas deben servir para poner el foco en el riesgo que representa la vivienda informal.
Este modelo informal de urbanización no es solo una cuestión de legalidad. Tiene consecuencias concretas y persistentes sobre el bienestar de las familias. Así, los hogares en viviendas informales no solo parten en desventaja pues tienen el doble de incidencia de pobreza y un menor nivel de educación que los hogares en viviendas formales. Además, su camino por delante es cuesta arriba pues las viviendas informales que habitan carecen de servicios básicos, se ubican en zonas alejadas de colegios, hospitales o centros de trabajo, y exponen a sus ocupantes a mayores niveles de pobreza e inseguridad.
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Más aún, esta amplia brecha de servicios es de largo aliento: aquellos hogares que no acceden a luz agua o saneamiento se mantienen en esta situación en promedio durante 15 años. Algunos –uno de cada tres hogares– incluso 20 años a más.
En consecuencia, pagan más por servicios básicos como el agua. En Lima Metropolitana, el costo del agua por cisterna puede ser hasta seis veces mayor que el de la red pública. Y los efectos sobre la salud no se hacen esperar: los niños en hogares que no acceden a agua por red presentan hasta 70% más enfermedades diarreicas.
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A pesar de las importantes inversiones del Estado –más de S/15 mil millones en agua y saneamiento urbano en la última década– la brecha de acceso a estos servicios no se ha cerrado. Por el contrario, ha crecido: de 11.4% en 2019 a 16.7% en 2024. No es un problema de presupuesto, es el modelo fallido de desarrollo urbano y la deficiente gestión de las Entidades Prestadoras de Servicios de Saneamiento (EPS).
Propuestas
El reto es de gran magnitud, el IPE estima que al año se producen alrededor de 50 mil viviendas formales, que es menos de una tercera parte de las 150 mil nuevas viviendas que se requieren cada año. Además, existe un déficit acumulado de al menos 500 mil hogares urbanos sin vivienda, y que podría ser mayor porque una parte de lo que hoy llamamos déficit cualitativo de vivienda podría en realidad tratarse de una vivienda irreparable y debería, por tanto, ser considerada dentro del déficit cuantitativo. Cerrar la brecha habitacional en una década requiere entonces cuadruplicar la construcción de vivienda formal a alrededor de 200 mil unidades por año. Para lograrlo se necesita:
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1. Controlar la expansión informal de viviendas, algo que el Congreso más bien impulsa con la reciente aprobación de una nueva prórroga de los plazos de formalización de la propiedad informal en terrenos estatales ocupados por posesiones informales. Además, cerrar las brechas sociales de las ocupaciones informales a la fecha debe comenzar por cuestionarse el modelo deficiente de provisión de agua y saneamiento público que hoy existe.
2. Ampliar el acceso al financiamiento sobre todo en sectores de menores ingresos. Ello requiere superar las barreras a la inclusión financiera. Por ejemplo, mediante el desarrollo de nuevos instrumentos financieros para formas de vivienda alternativas y el otorgamiento de garantías. Además, impulsar el uso del canon para financiar programas de vivienda social, algo legalmente viable desde el 2018 pero poco aprovechado.
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3. Planes de desarrollo urbano como condición para la expansión urbana, que definan dónde y cómo se expande la ciudad, con infraestructura y servicios. En esa línea, la generación de catastros debe recaer sobre un menor número de entidades y es necesario contar con sistemas que integren información catastral, socioeconómica y financiera georreferenciada en una plataforma única e interoperable.
4. Reforzar la rectoría del Ministerio de Vivienda, restringir la arbitrariedad municipal y simplificar los trámites para la edificación, que frenan la inversión en vivienda formal. En esa línea, impulsar una mayor colaboración con el sector privado a través del despliegue de proyectos inmobiliarios mediante APP, obras por impuestos y proyectos en activos.
Impulsar decididamente el desarrollo de vivienda formal, en colaboración con el sector privado, debe ser una prioridad nacional. De otro modo, seguirá siendo un negocio redondo para la ilegalidad.
