El inicio de un nuevo quinquenio gubernamental representa una oportunidad para fortalecer las políticas de vivienda y desarrollo territorial con una visión de largo plazo. El desafío será ampliar el acceso a soluciones habitacionales formales y generar las condiciones para que el crecimiento de nuestras ciudades se produzca de manera ordenada, segura y sostenible.
El Perú enfrenta una brecha habitacional cercana a 1.9 millones de viviendas y, cada año, la demanda supera a la oferta formal en aproximadamente 100 mil unidades. A ello se suma que el 93% de la expansión urbana de las dos últimas décadas se ha desarrollado de manera informal, una realidad que evidencia la urgente necesidad de ofrecer más alternativas seguras y accesibles para las familias.
La expansión informal, además, se produce sobre terrenos que no permiten el acceso a servicios básicos elementales como agua, desagüe, electricidad, salud y educación y además no cuentan con seguridad jurídica ni asistencia técnica para construir. Estas condiciones no solo afectan la salud y la calidad de vida de niños, adultos mayores y otras poblaciones vulnerables, sino que también incrementan la vulnerabilidad frente a sismos y otros riesgos.
Frente a esta realidad, resulta necesario avanzar hacia una planificación que se anticipe al crecimiento. Los planes de desarrollo urbano permiten definir hacia dónde deben expandirse las ciudades, qué zonas pueden densificarse y dónde debe concentrarse la inversión en infraestructura. Sin embargo, estos instrumentos todavía tienen una cobertura limitada y solo alcanzan a alrededor del 12% de los cerca de 200 municipios provinciales que existen en el país.
Planificar no significa detener el desarrollo, sino orientarlo. Implica establecer reglas claras sobre el uso del suelo, las alturas, las áreas verdes, el equipamiento y los espacios públicos, así como generar terrenos con saneamiento físico-legal, zonificación adecuada y acceso oportuno a servicios.
La disponibilidad de agua y saneamiento es uno de los principales retos para ampliar la vivienda formal. Por ello, la política habitacional debe articularse con los planes de inversión de las empresas prestadoras (las cuales también necesitan de manera urgente la incursión de un gerenciamiento privado) y con mecanismos como las asociaciones público-privadas y las obras por impuestos, que pueden contribuir a anticipar la infraestructura necesaria en las zonas donde se proyecta el crecimiento.
También se requiere una permanente coordinación con los gobiernos locales y contar con procedimientos administrativos más eficientes. Simplificar no significa reducir exigencias técnicas o de seguridad, sino establecer criterios uniformes, plazos razonables y mayor predictibilidad. Las demoras innecesarias elevan los costos de los proyectos y, finalmente, terminan perjudicando a los ciudadanos que buscan acceder a una vivienda formal.
Otro frente central es el financiamiento. Un modelo basado en ahorro, bono y crédito puede contribuir a ampliar el acceso a la vivienda, pero requiere recursos previsibles y en mayor magnitud además de una mayor participación del sistema financiero. Muchas familias generan ingresos de manera independiente o mediante emprendimientos y, aunque cuentan con capacidad de pago, no logran acceder a un crédito hipotecario bajo los criterios tradicionales.
Por ello, resulta necesario flexibilizar las formas de evaluación, incorporar nuevos mecanismos para acreditar ingresos y promover fondos de garantía que permitan atender la realidad económica de más hogares. El objetivo debe ser que menos familias recurran a créditos de consumo más costosos o a soluciones informales.
Asimismo, es importante aprovechar mejor tanto el suelo consolidado como las áreas previstas para el crecimiento de las ciudades. La densificación sí puede ser una alternativa de crecimiento.
José Salardi es director ejecutivo de Codip.
