Según el artículo 954 del Código Civil (CC), la propiedad de un predio involucra la superficie de este y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
Por tanto, se podrían tener propietarios diferentes en una misma extensión de suelo. Es decir, el propietario de este puede ser diferente al del subsuelo o al de los “aires”; incluso, el propietario de la edificación que existiera en un terreno no necesariamente podría ser el propietario del mismo, de acuerdo con un artículo de Andina.
Puede resultar obvio, pero el espacio aéreo del perímetro superficial de un predio tiene un límite en su extensión, por lo que si se edifica excediendo este, “invadiendo” el predio colindante, se configura una afectación a la propiedad privada, transgrediendo el referido artículo 954.
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Del mismo modo, los bienes de dominio público (vías, plazas, parques, etcétera), tienen determinada extensión superficial, que igualmente debe respetar el propietario al momento de ejercer su propiedad aplicando el citado artículo 954.
Sin embargo, en los últimos 5 años aproximadamente se ha evidenciado una práctica todavía anterior, que era poco visible, pero que ya había sido evidenciada en el año 2012 por mis alumnos del curso de “Derecho Urbanístico”, durante sus trabajos de campo; me refiero a la denominada “invasión” o “apropiación” de la vía pública (y de su mobiliario), por parte del propietario del predio colindante a esta al construir. Así, recientemente hemos visto en los medios, casos en los cuales personas construyen su casa en áreas presuntamente públicas.
Si bien el “derecho a edificar” tiene las limitaciones administrativas que prevén los parámetros urbanísticos y edificatorios aprobados por el distrito correspondiente, dichas “invasiones” o “apropiaciones” de la vía pública: (i) deben ser abordadas por la autoridad municipal, pudiendo llegar a una demolición por ejecución coactiva (casi nunca ejecutada por falta de presupuesto de las comunas); (ii) constituyen hechos extrarregistrales; pero que podrían llegar al registro como parte de un rogatoria para regularización de dicha edificación (fábrica).
Sin embargo, aunque sería improcedente la inscripción de una fábrica que invade la vía pública (Resolución Nº 087-2018-SUNARP-TR-L), si resulta procedente la regularización registral de una fábrica cuya rogatoria no comprenda el área ocupada sobre la vía pública, tal como lo señala la Resolución N° 4637-2022-SUNARP-TR.
