¿Le parece justo pagar impuestos por un alquiler que nunca cobró? Esa ha sido la realidad para miles de propietarios en el Perú. Ahora, eso está por cambiar. La Comisión Permanente del Congreso de la República aprobó en segunda votación —con 17 congresistas a favor, 5 en contra y 2 abstenciones— el texto sustitutorio del Proyecto de Ley 7041, que modifica el Decreto Legislativo 774, Ley del Impuesto a la Renta, con el fin de regular el pago de impuestos por arrendamiento de inmuebles bajo el principio del “arrendamiento justo”.
Esta nueva norma dispone que los propietarios ya no tendrán que tributar por alquileres devengados, sino únicamente por aquellos que hayan sido efectivamente cobrados. El cambio representa un giro sustancial en la forma en que se considera la renta de primera categoría (que incluye los ingresos por alquiler), y busca evitar que los contribuyentes paguen impuestos por ingresos que no han percibido.
Durante la sustentación del dictamen, el presidente de la Comisión de Economía, Ilich López Ureña, explicó que la medida corrige una distorsión tributaria que perjudicaba al contribuyente. “Lo que hace este dictamen es regularizar cómo siempre deben de ser los tributos, de acuerdo a lo que expresamente manifiesta la Constitución: que deba tener predictibilidad”, señaló.
López añadió que el cambio se enfoca en garantizar un trato justo para los ciudadanos. “Cuando los contribuyentes paguen el tributo por el alquiler de bienes en el momento en que efectivamente reciban ese pago, se genera una actuación más transparente y pone el piso más parejo para la mayor cantidad de ciudadanos, que son los contribuyentes”, indicó.
Además, criticó el enfoque netamente recaudador que —según dijo— ha caracterizado a la SUNAT. “Siempre han tenido una premisa eminentemente recaudadora, sin pensar en cómo el ciudadano puede tener las condiciones adecuadas y necesarias para hacer efectivo este pago”, agregó el legislador.
LEA TAMBIÉN: “Arrendamiento Justo”: ¿Un verdadero avance hacia la justicia tributaria o solo una promesa más?
¿Qué busca el proyecto de ley?
La iniciativa legislativa N.° 7041, denominado ‘Arrendamiento Justo’ y de autoría del congresista Eduardo Castillo (Fuerza Popular), propone modificar el tratamiento tributario que reciben las rentas de primera categoría por el arrendamiento de inmuebles. En concreto, plantea cambiar el criterio bajo el cual se genera la obligación de tributar por estos ingresos: ya no cuando se “devengue” el alquiler (es decir, cuando se genera el derecho a cobrarlo), sino cuando efectivamente se “perciba” (cuando el arrendador lo reciba).
El cambio responde a una realidad cotidiana: actualmente, si un inquilino no paga el alquiler, igual el propietario debe declarar y pagar el impuesto. La propuesta busca poner fin a esta situación que afecta especialmente a pequeños propietarios que dependen del alquiler como ingreso principal.
¿Qué se modifica exactamente en la Ley del Impuesto a la Renta?
El proyecto plantea reformar el literal b) del artículo 57 del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta (Decreto Supremo N.° 179-2004-EF). Actualmente, este artículo establece que las rentas de primera categoría —como los ingresos por alquiler— se imputan al ejercicio gravable en que se devenguen. Con la reforma, se imputarían cuando se perciban.
Además, el texto del proyecto señala que esta nueva regla será de aplicación obligatoria a todas las rentas calificadas como de primera categoría y entrará en vigencia el primer día del año siguiente a su publicación.
¿Por qué se considera una medida justa?
La reforma propone alinear la obligación tributaria con la capacidad económica real del contribuyente. Es decir, que se tribute sobre ingresos efectivamente recibidos y no sobre montos que solo figuran en un contrato pero que no han sido pagados. Esto tiene un impacto significativo en el flujo de caja de los propietarios, especialmente en escenarios de morosidad.
Según el INEI, en el Perú existen más de 1,2 millones de viviendas alquiladas. Si bien la SUNAT registra cerca de 259 mil contribuyentes que declaran ingresos por arrendamiento, muchos podrían estar desincentivados de formalizar estos ingresos por el actual criterio tributario.
La propuesta legislativa plantea que los propietarios solo tributen por ingresos de alquiler efectivamente percibidos, y no por montos que no han cobrado. Foto: Andina/ Referencial.
¿Qué implica el cambio para la SUNAT y el Estado?
Desde el punto de vista fiscal, la propuesta podría implicar una disminución temporal de la recaudación mientras se ajustan los sistemas y procesos, ya que los propietarios podrían diferir el pago del impuesto hasta que cobren los alquileres. No obstante, se espera que, a largo plazo, esta medida fomente la formalización de contratos y aumente la base tributaria.
La adopción del principio de percepción ya rige para otras rentas, como las de cuarta y quinta categoría (ejercicio profesional y trabajo en planilla, respectivamente). Extenderlo a los alquileres no solo es coherente con la lógica tributaria, sino que también se alinea con prácticas internacionales.
¿Cómo se calcula hoy el impuesto por arrendamiento?
Actualmente, las personas naturales que alquilan inmuebles deben pagar el 6,25% sobre la renta neta del capital. Esta se calcula descontando el 20% de deducción sobre el monto bruto del alquiler. En la práctica, esto equivale a un 5% del monto bruto mensual recibido.
Sin embargo, incluso si no reciben el pago del inquilino, los propietarios están obligados a tributar considerando que el ingreso se ha devengado. Esto genera distorsiones y, en muchos casos, deudas tributarias injustificadas para arrendadores que no han recibido dinero alguno.
¿Qué beneficios y riesgos se prevén?
Entre los principales beneficios destacan:
- Mayor equidad tributaria: se paga por ingresos reales, no teóricos.
- Alivio financiero para propietarios: especialmente ante inquilinos morosos.
- Formalización del mercado de alquileres: al hacer más justo el sistema, se incentiva a declarar los ingresos.
- Alineación con estándares internacionales: mejora la competitividad del Perú en materia tributaria.
Entre los desafíos o riesgos, se encuentran:
- Ajustes operativos en la SUNAT.
- Posible caída transitoria de la recaudación.
- Necesidad de campañas educativas para evitar evasión tributaria.
LEA TAMBIÉN: Alquiler de inmuebles: facilitarán a propietarios el pago de impuestos
¿Qué viene ahora?
Con la aprobación en segunda votación por parte de la Comisión Permanente, el dictamen del “arrendamiento justo” queda listo para su promulgación por el Poder Ejecutivo. Según lo dispuesto en el propio texto, la norma entrará en vigencia el 1 de enero del año siguiente a su publicación oficial en el diario El Peruano, es decir, desde el 1 de enero de 2026 si se publica este año.
OPINIÓN
Francisco Pantigoso Velloso da Silveira, catedrático de las Universidades del Pacífico y UPC
La propuesta legislativa en torno al “arrendamiento justo” representa una inflexión relevante en la forma como el Estado reconoce la relación entre el ingreso y obligación tributaria.
Si bien su implementación exige ajustes institucionales, el objetivo de alinear el tributo con la capacidad contributiva efectiva del arrendador es coherente con una tributación moderna, equitativa y funcional.
No obstante, el riesgo de que esta reforma quede como una declaración de buenas intenciones exige vigilancia ciudadana y voluntad política para concretarla. El verdadero reto no es aprobar leyes justas, sino convertirlas en realidades operativas. ¡A la acción, señores!
Licenciado en Ciencias de la Comunicación, con especialidad en Periodismo, por la Universidad Tecnológica del Perú, con más de 12 años de experiencia en medios de comunicación. Actualmente escribo sobre política, economía y actualidad.
