El mandato sin representación es una figura legal que se suele utilizar en empresas que delegan transacciones de compraventa a sus representantes legales o a personas naturales. Si bien esta figura es utilizada por sus ventajas, puede generar también determinados riesgos e inconvenientes para la negociación con el vendedor.
Al respecto, el experto en derecho contractual Renzo Monroy indicó que estos acuerdos deben de contar, de preferencia, con un contrato por escrito entre las partes en el que se especifique el mandato, condiciones económicas de la operación y un plazo razonable para la transferencia del inmueble, entre otros aspectos que serán profundizados en la siguiente nota.
¿Qué es el mandato sin representación y cómo se aplica en la compra venta de inmuebles?
El mandato sin representación, en términos legales, es una figura jurídica donde el mandatario (quien recibe el encargo) actúa en nombre propio, pero por cuenta del mandante (quien da el encargo), sin revelar ante terceros que está actuando por encargo de otra persona.
En el contexto de la compraventa de inmuebles, el mandato sin representación se aplica de la siguiente manera:
- El mandatario adquiere o vende el inmueble en su propio nombre, apareciendo ante terceros como el verdadero interesado en la operación.
- Sin embargo, los efectos económicos de la transacción benefician o afectan realmente al mandante, quien es el interesado real.
- Posteriormente, el mandatario debe transferir la propiedad al mandante mediante un segundo acto jurídico (como una compraventa o donación).
En la práctica inmobiliaria, esta figura puede usarse:
- Para mantener confidencialidad sobre la identidad del comprador real
- En operaciones donde se busca evitar especulación de precios
- En estrategias fiscales o patrimoniales específicas (aunque siempre dentro del marco legal)
“Es importante destacar que, aunque el mandatario actúa en nombre propio, tiene obligaciones fiduciarias hacia el mandante y debe rendir cuentas de su gestión”, explicó Renzo Monroy, socio de Monroy & Shima Abogados.
Ventajas que ofrece el mandato sin representación a las empresas
El contexto de transacciones inmobiliarias, el abogado Renzo Monroy brindó las principales ventajas que ofrece el mandato sin representación a las empresas:
- Confidencialidad: Permite a grandes empresas o inversionistas mantener en reserva su identidad, evitando que los vendedores eleven artificialmente los precios al conocer el poder adquisitivo real del comprador.
- Prevención de especulación: Evita que los precios se incrementen cuando se conoce que una empresa importante está adquiriendo propiedades en determinada zona.
- Flexibilidad estratégica: Facilita la adquisición de múltiples propiedades sin alertar al mercado sobre planes de expansión o desarrollo.
- Ventajas en negociaciones: El mandatario puede obtener mejores condiciones al negociar sin revelar el respaldo económico de la empresa mandante.
- Planificación fiscal: Puede formar parte de estrategias de optimización fiscal legítimas, permitiendo estructurar la adquisición de manera más favorable.
- Protección reputacional: En caso de que la transacción no se concrete, la reputación de la empresa no se ve afectada directamente.
- Simplificación de procesos: Para empresas con estructuras complejas, permite designar a un gestor que agilice trámites sin necesidad de involucrar a toda la estructura corporativa.
- Posibilidad de evaluación: Permite adquirir propiedades para evaluarlas antes de integrarlas formalmente al patrimonio empresarial.
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Riesgos y contras del mandato sin representación
Tras nombrar las ventajas, el experto no dudó en señalar los principales riesgos asociados con el uso del mandato sin representación en la compra-venta de inmuebles para las empresas:
- Dependencia del mandatario: Si el mandatario fallece, se incapacita o incumple sus obligaciones, la empresa podría enfrentar dificultades para reclamar la propiedad del inmueble adquirido en nombre propio por el mandatario.
- Problemas de titularidad: Existe un período vulnerable entre la adquisición por el mandatario y la posterior transferencia a la empresa mandante, durante el cual podrían surgir embargos, gravámenes o procesos judiciales contra el mandatario que afecten el inmueble.
- Riesgos fiscales: Puede generar una doble tributación al requerirse dos transmisiones (primero al mandatario y luego a la empresa), incrementando costos fiscales significativamente.
- Posible cuestionamiento de simulación: Las autoridades fiscales o regulatorias podrían cuestionar la operación como una simulación de acto jurídico, especialmente si no se documenta adecuadamente.
- Conflictos de interés: El mandatario podría aprovechar información privilegiada para beneficio propio o de terceros.
- Responsabilidad patrimonial: Durante el periodo intermedio, el mandatario asume responsabilidades como propietario formal (cargas municipales, responsabilidad civil, etc.).
- Limitaciones de financiamiento: Puede complicar la obtención de financiamiento hipotecario o garantías reales sobre el inmueble.
Posibles problemas legales por implementación incorrecta
Monroy detalló, además, los posibles problemas legales que podrían surgir si no se sigue correctamente el mandato sin representación, especialmente en lo relacionado con la ocultación de patrimonio. Recalcó que el uso inadecuado puede derivar en responsabilidades penales para la empresa y sus directivos.
- Simulación de contratos: Si el mandato sin representación no tiene causa real y legítima, puede ser considerado una simulación contractual impugnable judicialmente.
- Fraude de acreedores: Utilizar esta figura para ocultar bienes frente a acreedores legítimos puede derivar en acciones de rescisión por fraude de acreedores (acción pauliana).
- Levantamiento del velo corporativo: Los tribunales podrían aplicar esta doctrina si detectan que el mandato se utiliza para eludir responsabilidades empresariales.
- Contingencias fiscales graves: Calificación como fraude fiscal si se determina que el propósito principal es la evasión tributaria, con recargos, sanciones e intereses.
- Nulidad de operaciones posteriores: Transacciones realizadas con el inmueble podrían ser anuladas si se determina que el mandato encubría actividades ilícitas.
- Problemas en procesos concursales: Riesgo de reintegración a la masa en caso de concurso de acreedores si se considera que el mandato pretendía sustraer activos.
- Conflictos con normativa de transparencia: Incumplimiento de obligaciones de información sobre titularidad real exigidas a empresas.
“Es fundamental que las empresas implementen esta figura con absoluta transparencia frente a las autoridades, asegurando que existe un propósito empresarial legítimo y documentando adecuadamente todo el proceso para evitar que una herramienta legal se convierta en fuente de responsabilidades civiles o penales”, indicó.
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Recomendaciones para empresas sobre el uso del mandato sin representación
Prácticas recomendadas para uso seguro y legal:
- Asesoraría especializada: Contar con abogados especializados en derecho inmobiliario y mercantil que diseñen la estructura adecuada.
- Documentación exhaustiva: Documentar toda la operación desde su inicio, incluyendo las razones legítimas de negocio para utilizar esta figura jurídica.
- Selección cuidadosa del mandatario: Elegir a una persona de absoluta confianza, preferentemente con respaldo profesional (notario, abogado, gestor colegiado).
- Establecer mecanismos de control: Implementar sistemas de rendición de cuentas periódicas y supervisión de las gestiones del mandatario.
- Previsión de contingencias: Incluir cláusulas que contemplen supuestos de fallecimiento, incapacidad o incumplimiento del mandatario.
- Garantías adicionales: Considerar instrumentos como prendas, reconocimientos de deuda o poderes irrevocables para reforzar la protección.
- Transparencia con autoridades: Aunque se mantenga confidencialidad frente a terceros, mantener transparencia con autoridades fiscales y regulatorias.
- Planificación fiscal adecuada: Analizar previamente las implicaciones tributarias de la doble transmisión.
En ese sentido, Monroy señaló que es absolutamente recomendable formalizar siempre por escrito el mandato sin representación, preferentemente mediante escritura pública y que el contrato debe incluir lo siguiente:
- Identificación completa de la empresa mandante y del mandatario, con capacidades y facultades claramente establecidas.
- Objeto detallado del mandato, especificando las propiedades a adquirir o sus características.
- Límites presupuestarios y condiciones económicas de la operación.
- Obligaciones del mandatario, incluyendo prohibiciones expresas (como gravar el inmueble).
- Plazo de ejecución del mandato y condiciones para su prórroga.
- Mecanismos de rendición de cuentas y reportes periódicos.
- Procedimiento y plazo para la posterior transmisión del inmueble a la empresa.
- Remuneración del mandatario y forma de pago.
- Cláusulas de indemnidad para proteger al mandatario frente a reclamaciones de terceros.
- Causas de terminación del mandato y sus consecuencias.
- Previsiones sucesorias en caso de fallecimiento del mandatario.
- Mecanismos alternativos de resolución de conflictos.
- Cláusulas de confidencialidad respecto a la identidad de la empresa mandante.
- Obligaciones fiscales y responsabilidad de cada parte.
- Poderes preventivos para situaciones de incapacidad o imposibilidad.
“Esta formalización escrita constituye la mejor protección tanto para la empresa como para el mandatario, estableciendo un marco claro que minimice los riesgos inherentes a esta figura jurídica”, añadió.
Mandato sin representación en el futuro
Al ser consultado si cree que el mandato sin representación continuará siendo utilizada en el futuro por las empresas, Monroy afirmó que sí persistirá en el sector inmobiliario empresarial, aunque con importantes transformaciones.
“Las compañías seguirán valorando la confidencialidad estratégica que ofrece, particularmente útil para evitar especulaciones de mercado durante expansiones territoriales o desarrollos de gran envergadura. La creciente presión regulatoria sobre transparencia corporativa modificará su implementación práctica. Los registros obligatorios de beneficiarios efectivos limitarán parcialmente el componente de confidencialidad, exigiendo adaptaciones”, sostuvo.
Finalmente, prevé que esta figura jurídica evolucionará hacia formatos más transparentes frente a autoridades, manteniendo la discreción comercial ante competidores. “Las empresas deberán implementarla con mayor formalidad documental y sólidos protocolos de compliance (cumplimiento normativo) para asegurar su viabilidad”, manifestó.
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