La compra de una vivienda hipotecada, es decir, donde el propietario aún no termina de pagar el crédito hipotecario, debe realizarse tomando algunas precauciones, para así evitar riesgos a la persona que adquiere este inmueble.
“El que un inmueble tenga una hipoteca, no impide su transferencia. Pero implica que la persona que adquiere el inmueble, corre el riesgo de que si el banco ejecuta esa hipoteca por falta de pago del crédito, podría perder el inmueble”, advirtió Roberto Shimabukuro, socio en el estudio Monroy & Shima Abogados.
Para evitar ese riesgo, el especialista recomienda al comprador asegurarse de que parte del pago sirva para cancelar el crédito y se levante la hipoteca. “Por ejemplo, si la deuda del crédito es de 100,000 y se vende el inmueble en 300,000, los primeros 100,000 deben servir para pagar el crédito y levantar la hipoteca”, remarca.
¿Cuáles son los pasos a seguir para lograr este tipo de procedimientos? El especialista explica que en la minuta de compra-venta, se debe establecer una condición en la que se señale claramente que parte del pago de la venta servirá para cancelar la deuda del crédito y levantar la hipoteca.
Asimismo, el vendedor debe coordinar con la entidad financiera (el acreedor hipotecario), para que acepte que si le pagan el monto de la deuda del crédito, realizará el levantamiento de hipoteca.
Esto debe ser corroborado por el comprador, para evitar riesgos. “En algunos casos se celebran hipotecas que cubren más de una deuda, no solo crédito hipotecario, sino también, por ejemplo, deuda de la tarjeta de crédito. Entonces, el comprador debe asegurarse, antes de celebrar el contrato, de que el banco aceptará levantar la hipoteca”, subrayó Roberto Shimabukuro.
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Todo este proceso, entre la suscripción de la minuta de compra-venta, levantamiento de hipoteca e inscripción en registros públicos, toma alrededor de un mes. Ello también implicará gastos registrales y notariales.
Impuestos a pagar en la compra-venta de un inmueble
Marco Higueras, gerente general de Reyna Grupo Inmobiliario, detalla los cuatro tributos principales que deben ser considerados antes de concretar una operación:
1. Impuesto a la Renta: este impuesto aplica cuando el vendedor obtiene una ganancia de capital, es decir, cuando vende el inmueble a un precio mayor al que lo adquirió. “Calcular correctamente este tributo es clave. La falta de información puede derivar en sanciones por parte de Sunat”, advierte Higueras.
No obstante, resalta que están exoneradas las ganancias obtenidas por la venta de la primera vivienda, siempre que el contribuyente no posea más de un inmueble y lo haya ocupado como casa habitación durante al menos dos años.
2. Alcabala: es un impuesto municipal que debe asumir el comprador y equivale al 3% del valor de venta del inmueble, con la excepción de que las primeras 10 UIT están exoneradas. “Aunque es uno de los más conocidos, muchos olvidan considerar este descuento y calcular correctamente el monto, lo que puede generar sorpresas al momento de concretar la operación”, explica Higueras.
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3. Impuesto Predial: es un pago anual que corresponde al propietario del inmueble. Cuando se adquiere una propiedad, el nuevo dueño asume este tributo desde el siguiente periodo fiscal. Su monto varía según la ubicación y el valor de la propiedad.
4. Arbitrios municipales: son cobros trimestrales por servicios como limpieza pública, seguridad ciudadana y mantenimiento de áreas verdes. “Aunque suelen parecer montos menores, representan un gasto constante que debe planificarse”, puntualiza el representante de Reyna Grupo Inmobiliario.
Finalmente, el especialista recomienda conocer y prever estos pagos para evitar contratiempos financieros y garantizar una compraventa ordenada y transparente.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
