El Consejo Ejecutivo del Poder Judicial emitió este mes un protocolo para la gestión de los procesos de desalojo en el marco de la Ley N° 30201, emitida el 2014, la cual fue conocida como la ley de desalojo exprés.
Debe recordarse que en el marco de esta ley se dispuso la inclusión de la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento. El desalojo puede demandarse ya sea por el incumplimiento de dos meses de pago del alquiler o por la conclusión del periodo de contrato.
Si bien la ley prometía que la orden de desalojo (lanzamiento) podría darse en 15 días, en la realidad ello tomaba varios meses o años, debido a las impugnaciones y otras acciones dilatorias de parte de los arrendatarios.
Frente a ello, el protocolo del Poder Judicial busca limitar los casos en que se puede impugnar la orden desalojo y también precisar los plazos de todo el procedimiento judicial, indicaron especialistas consultados sobre el tema.
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Sobre el primer punto, la única forma de detener el desalojo será “acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de la renta devengada con pruebas de actuación inmediata, bajo apercibimiento de disponerse el lanzamiento”, indica el protocolo del Poder Judicial (Resolución administrativa N° 000427-2023-CE-PJ).
Esto implica que un juez solo aceptará un comprobante de pago a la cuenta bancaria del arrendador para verificar que sí está al día, indicó Dulmer Malca, asociado senior del área Inmobiliaria del estudio Miguel Mur & Abogados.
“Ya no se aceptarán alegaciones tediosas de comprobar, como supuestos acuerdos verbales, pérdidas del recibo de pago, depósitos en otras cuentas, o cualquier otro argumento que solo busca dilatar el proceso”, subrayó.
El protocolo también establece que el lanzamiento (desalojo) se ejecuta “contra todos/as los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación”.
Con ello se busca evitar otras dilaciones, cuando el demandado vive con más personas y señala que todos no están notificados con la medida de desalojo, refirió Malca.
Plazo para el desalojo
Respecto a los plazos del proceso, el protocolo establece un cronograma con dos instancias, las distintas fases de la primera etapa toma 26 días hábiles. Y tras la apelación, la segunda instancia toma 25 días. De ratificarse la demanda, el desalojo se concretaría en 51 días hábiles (ver gráfico).
“En días calendario sería entre dos meses y medio a tres meses, pero veremos si llega a funcionar en la práctica, pues dependerá de la prioridad que le den los jueces a los casos y de la carga procesal”, refirió.
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Por su parte Fort Ninamancco, profesor de derecho civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, también saludó la emisión del protocolo, pues los plazos no estaban claros, lo cual dilataba los procesos.
“El protocolo es también un llamado de atención para los jueces que dilataban los procesos; ahora tendrán esta guía sobre la interpretación de la ley y los plazos a cumplir”, subrayó.
Estimó que si bien con el nuevo protocolo el proceso de desalojo tomaría entre dos a tres meses, debido a la carga procesal se podría extender a medio año.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
