La ley de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), promulgada en el 2021, facultó a los municipios a cobrar a los propietarios por el alza de valor de los terrenos. Así, la participación en el incremento del valor del suelo se dará cuando los municipios hayan realizado acciones como un cambio de zonificación u obras de infraestructura de servicios básicos, entre otras medidas establecidas en la ley, las cuales generan un incremento en el valor de la propiedad.
La ley generó preocupación en el sector inmobiliario (Gestión 21.11.2022), por lo que en marzo del 2023 el Colegio de Abogados de Lima Sur presentó ante el Tribunal Constitucional (TC) una acción de inconstitucionalidad en contra de algunos artículos de la citada ley. En el caso de la participación del incremento del valor del suelo, el demandante alegó la vulneración de los principios de legalidad tributaria.
Tras casi dos años, el pasado 4 de febrero del 2025 el TC emitió su fallo y desestimó este pedido. El TC no considera que este cobro se trate de un tributo, sino de “prestaciones patrimoniales de carácter público y naturaleza no tributaria”.
Asimismo, en uno de los fundamentos de la sentencia, el TC señala que resulta legítimo que el Estado diseñe mecanismos técnico-legales a fin de lograr que toda persona o particular que se beneficie económicamente de su actuación, deba luego retribuir de alguna manera con los fines de interés público.
Además, el TC descarta que las disposiciones impugnadas resulten arbitrarias o contrarias a criterios de razonabilidad y proporcionalidad entre los medios empleados y los objetivos perseguidos.
“Este tribunal advierte que la regulación establecida en la mencionada ley respecto a la participación por el incremento del valor del suelo responde a finalidades de interés público, tales como determinados propósitos vinculados con el logro de un desarrollo urbano sostenible. No se aprecia de forma manifiesta que el legislador haya incurrido en una arbitrariedad o falta de justificación racional”, remarca el TC en otro de los fundamentos de la sentencia.
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Con ello, los municipios tienen luz verde para aplicar este cobro a los propietarios de los terrenos. “Con lo resuelto, se le está dando constitucionalidad a la participación de los municipios en el incremento del valor del suelo, y se le está quitando la carga de que es un tributo”, subrayó Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios del estudio Muñiz.
Impacto en los precios de los inmuebles
La ley DUS inicialmente estableció que la participación será no menor al 30% ni mayor al 50% del incremento del valor del suelo. No obstante, en septiembre del 2024 el Poder Ejecutivo emitió el Decreto Legislativo N° 1674, el cual eliminó este rango y señaló que en un próximo reglamento se fijará una metodología para establecer un nuevo porcentaje y rango, a ser utilizado por los municipios para implementar este cobro vía ordenanzas.
Andrés Devoto refirió que los municipios pueden esperar al reglamento, aunque la ley DUS también los faculta a establecer su propia metodología para fijar el cobro.
Por su parte Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), incidió en que la decisión del TC no ha sido unánime, sino que hay diversidad de posiciones entre los magistrados. Refirió que ello debe ser tenido en cuenta por los municipios para decidir si aplican o no este cobro. Y si lo hacen, fijar una tasa que no sea desproporcionada.
Asimismo, Valdivia subrayó que en los casos de los distritos donde se establezca este cobro, el impacto se trasladará en el costo de los terrenos y los proyectos que se desarrollen.
Fin al aumento del 100% del impuesto predial
Por otro lado, el Colegio de Abogados de Lima Sur también demandó la inconstitucionalidad de otro artículo de la ley DUS, el cual establece una tasa adicional de 100% en el cobro del impuesto predial, en caso un terreno no cuente con edificación.
El TC declaró fundada esta demanda, pues si bien considera legítimo que se busque desalentar la falta de habilitación urbana y/o la falta de edificación como parte de las medidas tendientes al desarrollo urbano sostenible, el pago de una tasa adicional del 100% resulta “manifiestamente irrazonable y desproporcionado”, pues duplicar la tasa que inicialmente sería pagada por concepto de impuesto predial constituye un cobro excesivo, intolerable para el contribuyente.
“Debe quedar claro, entonces, que el vicio de inconstitucionalidad que se ha identificado radica en la tasa establecida por el legislador, pero no en el fundamento del pago de una tasa adicional por falta de habilitación urbana o por falta de edificación, que en sí mismo no resulta incompatible con la Constitución”, subraya el TC en uno de los fundamentos de la sentencia.
Debido a que la tasa adicional del 100% entró en vigencia en enero del 2024, el fallo del TC también ordena la devolución del cobro extra, en los casos en que ello se concretó.
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Al respecto, el abogado tributarista Jorge Picón se mostró de acuerdo con lo resuelto por el TC en este punto. “El TC ha desactivado una bomba, pues si bien avala el cobro adicional, señala que no puede ser una cantidad relevante, sino que se debe establecer algo razonable; aunque la pregunta es ¿qué es razonable para el TC?”.
En esa línea, cabe la posibilidad de que en el futuro se legisle nuevamente una tasa adicional del impuesto predial para los terrenos sin construir, aunque ya no en la magnitud del 100%.
Jorge Picón refirió que tanto en el caso del impuesto predial como en el cobro por incremento del valor del suelo, los contribuyentes deberán estar atentos a las tasas que se fijen en el futuro, pues de considerarse altas, podrían interponerse medidas como acciones de amparo o una nueva demanda de inconstitucionalidad, acusando a la tasa de confiscatoria.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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